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  • : 1229-4403
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수록정보
수록범위 : 1권1호(1995)~27권1호(2021) |수록논문 수 : 636
부동산학연구
27권1호(2021년 03월) 수록논문
최근 권호 논문
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KCI등재

1행복주택이 인근 비아파트 임대료에 미치는 영향

저자 : 윤명탁 ( Yun Myung-tak ) , 이창무 ( Lee Chang-moo ) , 노희순 ( Roh Hui-soon )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 1호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 7-20 (14 pages)

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행복주택은 대학생, 신혼부부, 사회초년생 등 젊은 층의 주거안정을 위해 공급되는 공공임대주택이다. 공공임대주택 제도는 주거안정이란 필요성에도 불구하고 부정적 인식으로 인해 걸림돌이 되고 있다. 원활한 공급과 정부대응을 위해서는 행복주택이 주변 주택시장에 어떠한 영향을 미치는지 확인이 필요하다. 현재까지 공공임대주택의 공급 효과에 관한 연구는 주로 아파트를 대상으로 논의되어왔다. 하지만 본 연구는 비아파트의 임대료를 알아본다는 차원에서 차별성을 둘 수 있고 행복주택의 영향권 내 아파트 외 유형의 가격 변화를 분석하는 것 또한 의의가 있다고 판단된다. 본 연구에서의 설정한 최대거리 권역은 행복주택을 중심으로 반경 1.6km이다. 이는 반경 1.6km를 초과하게 되면 주택의 비아파트 주택간 이질성으로 인해 추정결과가 왜곡될 수 있으며, 최대거리 권역 내 비아파트 주택들의 가격추세는 동일하다고 간주하기 위함이다. 이 후 분석은 행복주택과의 거리를 기준으로 인접권역내지역과 인접권역외지역으로 분리하여 각 그룹의 임대료를 행복주택 공급 전후로 비교하게 된다.


The Happy house is a form of public rental housing with the aim of providing affordable housing for young people including college students, newlyweds and social beginners. Negative public perceptions of public housing, however, have been a major obstacle to expanding it. Given the importance of public rental housing in the housing policy, the effects of the Happy House development on the local housing market need to be carefully examined. While empirical studies have mainly focused on the effect of public rental housing on the value of neighboring apartments, this study examines the effect on non-apartment rents. The distance threshold for the empirical methodology is set at 1.6 km from the Happy House, assuming that the price trend of housings remains constant over time within the area. Heterogeneity in housings would be a crucial empirical issue beyond the 1.6 km threshold. For the empirical analysis, rents are compared between two groups - housings within and beyond the threshold - over two time periods: before and after the development of the Happy House.

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2명칭 변경 사례를 통해 살펴본 아파트 브랜드 프리미엄에 관한 연구

저자 : 현동우 ( Hyun Dongwoo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 1호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 21-35 (15 pages)

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본 연구는 서울주택시장에서 아파트의 명칭 변화가 거래가격에 미치는 영향에 대해서 살펴본다. 40,000여개의 아파트 실거래가를 기반으로 한 이중차이분석 결과는 명칭 변경이 실질적인 가격 상승효과를 야기하지 않는 것으로 나타났다. 특히 명칭 변경이 브랜드와 관련하여 이루어진 경우에만 유의한 결과를 도출함으로서 명칭 변경 효과는 실질적으로는 브랜드 효과임을 보여준다. 이러한 명칭 변경을 통해 살펴 본 아파트 브랜드 효과는 명칭 변경 후 비교적 단기간 동안 나타났으며, 해당 아파트에만 그 효과는 국한이 되고 지역 주택 시장에는 가격 상승의 파급효과를 야기하지 않는 것으로 나타났다. 기존의 아파트 브랜드 가격 프리미엄에 관한 연구들이 횡단면 분석을 기반으로 하여 브랜드 자체가 가지고 오는 효과를 다른 효과들로부터 명확하게 구분해내지 못한 반면 본 연구에서는 사례의 특수성과 가격 차이의 수준과 추세를 연속적 기간을 통해 비교함으로서 브랜드 자체의 효과를 확인 할 수 있다는데 그 의의가 있다고 할 수 있다.


This study examines the effect of apartment renaming on its transaction prices in the Seoul housing market. Using over 40,000 apartment transaction data, the empirical results based on the difference-in-difference analysis suggest a positive effect of renaming on apartment transaction prices. In particular, the results are statistically significant only for the cases of renaming related to the apartment brand, implying that the positive price effect of renaming is, indeed, the brand effect. Furthermore, the brand effect tends to occur immediately after the renaming, but last for a short-term period like one year. As well, the effect is not spilt over into the same local housing market. The empirical findings in this study are meaningful in that the brand effect could be appropriately disentangled from other effects by comparing differences in apartment prices levels as well as trends over time, compared to existing empirical studies on the apartment brand premium based on a cross-sectional analysis.

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3재개발사업 구역 내 주택가격 결정요인별 영향 분석

저자 : 이재원 ( Lee Jae-won ) , 이상엽 ( Lee Sang-youb )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 1호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 37-49 (13 pages)

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본 연구는 현재 대규모 택지공급이 어려워진 상황에서 주거문제의 대안으로 주목받고 있는 도시정비사업 중 주택 재개발사업을 분석 대상으로 하였다. 분석의 정확성을 위해 실거래가격을 대지권면적으로 나눈 단위면적당 거래가격을 종속변수로 하고, 독립변수로 재개발사업구역 특성과 토지 및 건물, 입지특성을 독립변수로 데이터를 구성하여 실증 분석하였다. 본 연구에 활용된 자료는 총 86개 구역의 16,384건의 거래사례이다. 분석결과, 사업구역 주변 아파트의 거래가격이 높을수록, 조합원 1인당 일반분양 주택 수가 많을수록, 재정비촉진구역과 공공지원 대상구역에 속할 경우 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타나 사업성과 공공의 역할에 대한 기대를 확인할 수 있었다. 그리고 주요 단계를 완료하여 진행될수록 거래가격이 상승하는 것으로 분석되었는데, 이는 사업의 완료에 가까워질수록 불확실성이 해소되기 때문으로 보인다. 본 연구는 서울 전 권역 사업구역의 실거래가를 바탕으로 분석하였고, 사업성과 공공의 참여시의 영향을 분석하였다는 점에서 기존 연구와 차별화된다. 실증분석으로 시사점을 도출하여 도시정비사업의 조합과 시공사, 투자자 등 사업 참여자와 공공의 정책 입안자들이 활용할 기초 자료를 제공하고자 한다.


This study investigates the housing redevelopment project of the urban renewal project. For the empirical analysis, transaction price per land area is used as a dependent variable and characteristics of redevelopment area, land, building and location as independent variables. Using 16,384 transactions from 86 projects, the empirical results indicate that the dependent variable is positively correlated with transaction prices of apartments near the redevelopment area, number of housing for general sales per a joint member and if the project is in the redevelopment-promoted area and the public-supported area, implying importance of the project feasibility and role of public sector. As well, transaction prices tend to increase as the project reaches completion due to decrease in uncertainty on project completion. This study tries to be differentiated from existing studies by using transaction data covering all the projects in Seoul and examining the impact of the feasibility of the project and the participation of the public sector. The main findings of this study are expected to provide empirical implications for the project participants, including construction companies and investors, and policymakers.

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4자가 거주가 사회적 자본 창출 활동에 미치는 영향 분석

저자 : 이수영 ( Lee Soo-young ) , 정의철 ( Chung Eui-chul )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 1호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 51-71 (21 pages)

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본 연구에서는 서울특별시 가구를 대상으로 자가 거주가 사회적 자본 창출 활동에 미치는 영향을 두 가지 측면에 초점을 두어 분석하였다. 첫째, 실증 분석 측면에서 사회적 자본 창출 활동에 대한 자가 거주 변수의 내생성 문제를 해결하기 위해 노력하였으며, 둘째, 자가 거주자의 사회적 자본 창출 활동이 주택 투자에 대한 금전적 이익과 관련성이 높은 활동에 집중되는 선택적인 행태를 보이는지 살펴보았다.
이를 위해 2017년 서울 서베이(도시정책지표 조사) 자료 중 응답자가 가구주인 자료만을 추출하여 사회적 자본 창출 활동을 사회참여활동, 자원봉사활동, 기부활동 영역으로 나누어 해당 영역의 활동들과 자가 거주와의 관계를 축차형 이변량 프로빗 모형을 이용하여 분석하였다.
실증 분석 결과 자원봉사활동 중 자녀 교육 관련 활동을 제외한 나머지 활동들에서 자가 거주 변수가 내생적 설명변수로 나타났으며, 이 경우 자가 거주를 순수 외생변수로 취급하는 일변량 프로빗 모형 추정 결과는 자가 거주가 사회적 자본 창출 활동에 미치는 효과를 과소평가할 수 있다는 것을 보여주었다. 또한 자가 거주 응답자의 사회적 자본 창출 활동 행태는 선택적이지 않았다. 자가 거주가 사회적 자본 창출 활동에 미치는 한계효과는 주택 투자에 따른 금전적 이익과 관련성이 별로 없는 자원봉사활동(사회적 약자, 문화예술, 재난 응급 관련 활동)이나 기부활동 등에서 상대적으로 높았다.


This study empirically examines the effect of homeownership on activities creating social capital using the cross-sectional data from Seoul Survey in 2017. Primary emphases are placed on controlling for endogeneity of homeownership to activities creating social capital and testing whether homeowners participate in activities creating social capital mainly for a pecuniary motive to increase gains from their housing investment. Three types of social capital creating activities are considered; civic engagement, volunteering, and charitable contribution.
Recursive bivariate probit models are employed to estimate for joint decisions on activities creating social capital and housing tenure choice. Estimation results show that homeownership is endogenous and positively affects most of activities creating social capital considered. It is also found that the effects of homeownership on social capital creating activities are relatively higher in the categories such as participation in charitable contribution and volunteering activities for the socially weak, culture and arts, disaster and emergency, which indirectly indicates that homeowners in Seoul do not participate in social capital creating activities only for financial motivation.

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5스폰서 소유권과 배당정책이 리츠의 대리인 비용에 미치는 효과

저자 : 한광호 ( Han Gwang-ho )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 1호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 73-89 (17 pages)

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본 연구는 아시아 리츠 자료를 활용하여 스폰서 소유권과 배당정책이 대리인 비용에 미치는 효과를 분석한다. 아시아 리츠의 스폰서 소유권 구조는 대리인 문제를 유발하는 것으로 알려져 있다. 이에 관한 선행연구는 기업가치와 성과의 측면을 다루었지만, 대리인 비용에 관한 연구는 찾아볼 수 없다. 본 연구의 결과는 스폰서 리츠 연구 영역에 있는 이러한 공백을 채운다. 실증분석 결과 스폰서 소유권은 대리인 비용과 U자 형태의 비선형 관계가 있는 것으로 분석된다. 또한, 스폰서가 정부와 관련이 있는 경우 더 높은 대리인 비용과 관련이 있는 것으로 분석된다. 이 결과는 경영자 지분율과 기업가치의 비선형 관계를 주장한 여러 선행연구를 통해 뒷받침되며, 정부 스폰서 리츠가 정치적 목적에 휘둘리지 않도록 제도를 보완할 필요가 있음을 시사한다. 본 연구의 또 다른 의미있는 발견은 스폰서 리츠의 배당은 기존에 알려진 것과 같이 대리인 비용을 줄이는 행위가 아니라 리츠의 성장 기회를 박탈하여 스폰서가 리츠로부터 이익을 가져오는 하나의 방법일 수 있다는 것이다.


This paper examines the effect of sponsor ownership and dividend policy on the agency cost using Asian REIT data. The sponsored REIT structure is widely considered as the main cause of agency problems. While the relationship between the sponsor ownership and firm value or performance has been widely investigated, little evidence is available for the agency cost of sponsored REIT. This study would like to contribute to filling this gap. The empirical results show a U-shape relationship between the sponsor ownership and the agency cost. As well, the agency cost tends to increase if the sponsor is the government-related firms. The findings are in line with existing studies that suggest a non-linear relationship between managerial ownership and firm value, implying that the system for governmentsponsored REIT need to be supplemented. Another finding in this study is that a dividend policy on the sponsored REIT may be a way to make a profit by depriving opportunities of REIT's growth, not to reduce the agency cost.

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6주택가격의 단기 예측성과에 관한 연구

저자 : 황세진 ( Hwang Sejin )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 1호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 91-108 (18 pages)

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이 연구는 주택가격의 단기 예측성과를 객관적 예측과 주관적 예측을 통해 분석한다. 단회적으로 예측 오차의 크기 측정을 통해 전망의 예측성과를 평가하는 기존방식에서 벗어나 구간 이동법을 통해 지속적이면서도 전망치가 실측치에 부합했는지 궁극적인 기준에서 예측성과를 평가하였다.
분석 결과, 주택가격의 단기 예측에서는 VECM모형을 활용한 객관적 예측이 설문조사 방식을 활용한 주관적 예측보다 정확도가 30%p 정도 높았다. 전체 기간 중 전국의 경우는 AR(1) 모형이, 서울의 경우는 이자율, 미분양 주택 수를 변수로 활용한 VECM 모형이 우수한 예측력을 보여줬다. 또한, VECM 모형의 오차수정항 계수는 50% 정도 통계적으로 유의한 것으로 나타났으며, 전국에 대한 전망을 할 때는 동행지수순환변동치보다 이자율을 변수로 활용하는 경우에 오차수정항 계수의 유의성이 더 높아졌다.


The study analyzes the short-term predictive performance of housing prices through objective and subjective prediction methods. Unlike previous methods of evaluating the predictive performance by measuring the size of the prediction errors, our new approach in this study uses consistent and ultimate assessment for it.
For short-term price prediction of the housing market, the objective predictions showed better prediction power than the subjective predictions based on the survey by 30%p. During the entire period, the AR(1) model with nationwide data showed high accuracy while the Vector Error Correction Model, including interest rates and the number of unsold houses as variables with Seoul data, showed high accuracy. Around half of the error correction term's coefficients were statistically significant. In addition, the coefficient was more significant when we used the interest rate instead of employing the Cyclical Component of Coincident Composite Index as a variable in the Vector Error Correction Model.

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7주택시장 예측을 위한 부동산 감성지수 개발 연구

저자 : 박재수 ( Park Jae-soo ) , 이재수 ( Lee Jae-su )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 1호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 110-110 (1 pages)

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8고등학교 경쟁률에 영향을 미치는 교육환경에 대한 공간적 분석

저자 : 정재훈 ( Jung Jae-hun ) , 김경민 ( Kim Kyung-min )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 1호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 111-111 (1 pages)

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