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부동산분석학회 학술발표논문집 update

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수록정보
수록범위 : 1998권0호(1998)~2018권0호(2018) |수록논문 수 : 211
부동산분석학회 학술발표논문집
2018권0호(2018년 05월) 수록논문
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1공공임대주택 수요 및 편익 추정: 예술인 행복주택 건립 사업을 대상으로

저자 : 최충익 , 김천일

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2018권 0호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 3-18 (16 pages)

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디지털만화시장의 성장으로 창의적인 인력의 웹툰산업 유입이 증가하고 있으며 디지털만화를 중심으로 중국 만화시장이 급성장하고 있다. 이에 우리나라도 웹툰작가 인력양성, 콘텐츠 기업의 집적화를 통한 글로벌 경쟁력 확보에 노력을 경주하고 있다. 부천시에서는 웹툽융합센터 및 행복주택을 건설하여 예술인의 주거안정을 도모하고 창작 활동을 지원할 계획을 수립하고 있다. 이에 본 연구는 예술인 행복주택 건립에 따른 입주자의 잠재적 수요 및 편익을 도출하는 것을 목적으로 한다. 연구는 크게 두 가지 분석으로 구성된다. 첫째는 공공임대주택에 대한 장기주택수요 추정으로서 가구요인, 소득요인에 따른 신규주택수요를 추정한다. 여기에 멸실요인 및 주변 경쟁공급량을 고려하여 최종적으로 주택수요를 산출하였다. 또한 설문조사를 통해 입주대상 계층에 대해 임대료 지불의사 액수를 추정하였다. 행복주택 각 공급 규모별 보증금을 완전 월세로 전환하여 초기 입찰 월세액, 입찰 상한 월세액 및 입찰 하한 월세액 수치를 계산하고 이중양분형 계량 모형을 적용하여 사업기간 30년 동안 공급량 886세대에 대해 발생하는 총 지불의사 금액을 추정하였다. 또한 보증금에 대한 전월세전환율에 따라 입주자의 편익을 추정한 결과 전월세 전환율이 6.5%인 경우 사업 기간 동안 시장 임대료는 4,669,952만원으로 추정되며, 입주자는 사업 기간 동안 3,146,918만원의 임대료를 지출할 것으로 추정되어 입주자 편익은 1,523,035만원이 될것으로 예측되었다.


With the growth of the digital cartoon market, the influx of creative workers from the webtoon industry is increasing, and the Chinese cartoon market is growing rapidly, mainly in the digital comics sector. In Bucheon, a webtoon center and happy houses are planned to be built to provide the adequate residential environment for the artists and to support the creative activities. The purpose of this study is to derive the potential demand and benefit for the potential tenants. The study consists of the following two main analyses. First, we estimate the long-term demand for housing for public rental housing, and the demand for new housing in accordance with the household characteristics. Then, the final housing demand was calculated in the consideration of the depreciation of the existing housing stock and the supply of nearby competition. In addition, surveys were conducted to estimate the willingness to pay for the rent payment for the tenants. If the conversion rate of deposit to yearly payment for rent is 6.5%, the market rent is estimated to be 46,699 million Won during the project period, and it is estimated that the tenant will spend 31,469 million Won during the project period, The benefit was predicted to be 15,230 million Won.

2부동산 담보대출 상환부담과 연체결정에 관한 연구

저자 : 김정엽

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2018권 0호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 19-39 (21 pages)

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3도시 재생 사업 추진 및 평가를 위한 지원체계 개발 및 구축

저자 : 주현태 , 이삼수

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2018권 0호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 41-54 (14 pages)

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4감정평가의 시산가액 조정: 오피스를 사례로

저자 : 박진규 , 김준형

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2018권 0호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 57-78 (22 pages)

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국내 감정평가 실무기준은 시산가액 조정에 대해 각 시산가액에 적절한 가중치를 부여하여 감정평가액을 결정하여야 한다고 규정하고 있다. 그러나 국제평가기준(IVS)과 유럽평가기준(EVS) 등은 가중치를 부여한 감정평가액 결정을 지양하고 있다. 이들 기준은 감정평가사가 다양한 감정평가방법으로 도출된 가치를 상대적인 신뢰도에 따라 시산가액을 결정하고, 감정평가서에 그 의견을 기재하도록 하고 있다. 한편 국내 오피스는 원가방식과 비교방식을 주된 감정평가방법으로 사용하고 있으나, 실제 시장에서는 DCF법에 의한 수익가격이 의사결정의 주요한 시장지표로 인식되고 있다. 이에 본 연구는 부산의 한 오피스에 대해 거래사례비교법과 DCF법을 적용, 오피스를 대상으로 감정평가 시산가액 조정을 위한 구체적인 방법론과 대안을 제시하고자 한다.


Local appraisal standard stipulates the appraisers to apply mathematical weightings when arriving at an indication of value. However, IVS (International Valuation Standard) and EVS (European Valuation Standard) are very cautious in applying standard weightings in reconciling the differing values into a single conclusion. Both standards suggest the appraisers to prepare two or more different methods and consider the reliability of each method in order to reach at an indication of value and describe this process in the valuation report. Currently, local appraisers use cost approach and market approach for office valuations, however, income approach is used for decision-making market indicator. This study suggests the reconciling methods using market approach and income approach based on the case study of an office building in Busan, Korea.

5초과용적률이 중소형 빌딩 가격에 미치는 영향에 대한 연구

저자 : 신보연 , 유선종

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2018권 0호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 79-98 (20 pages)

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본 연구는 중소형 빌딩의 가격에 영향을 미치는 요인들에 대하여 헤도닉가격모형을 활용하여 실증분석 하였으며, 이와 더불어 법적 용적률의 변화에 따라 자연스럽게 나타난 초과용적률이 중소형 빌딩의 가격에 어떠한 영향을 미치는지 연구하였다. 분석 결과를 살펴보면 중소형 빌딩의 단위면적당 가격에 정(+)의 영향을 미치는 요인은 코너여부, 개별공시지가, 리모델링 여부, 승강기 유무, 주차대수, 임대료, 대출금액, 초과용적률로 나타났다. 반면 중소형 빌딩의 단위면적당 가격에 부(-)의 영향을 미치는 요인으로는 지하철역과의 거리, 토지면적, 경과연수, 미활용용적률, 기준금리로 나타났다. 본 연구에서 구체적으로 살펴본 초과용적률은 중소형 빌딩의 단위면적당 가격에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 첫째, 초과용적률이 클수록 임대 가능한 면적이 커지므로 임대수익이 증가하여 중소형 빌딩의 가격이 높아지기 때문이다. 둘째, 동일한 용도지역에서 현행 법제 하에 초과용적률을 확보하고 있는 중소형 빌딩과 동일한 연면적을 신축하여 획득하기 위해서는 더 많은 토지면적이 필요하기 때문에 초과용적률을 지니고 있는 빌딩은 증가된 연면적만큼 프리미엄으로 작용한다고 볼 수 있다. 본 연구는 초과용적률의 중요성을 실증분석 함으로써 중소형 빌딩 투자자뿐만 아니라 소유자 등 다양한 이해관계자들에게 매각 및 투자 의사결정시 실무적으로 유용한 시사점을 제공할 것으로 기대된다.


In this study, the hedonic price model was used to analyze the factors affecting the price of small and medium sized buildings. In addition, it studied how the over floor area ratio reflected in the wake of the changes in the legal affects the price of small and medium sized buildings. According to the analysis results, the factors affecting the increase in the price per unit area of small and medium sized buildings were corners status, publicly notified individual land price, remodeling status, availability of elevators, parking lots, rent, loan amount, and over floor area ratio. On the other hand, the factors affecting the decrease in the price per unit area of small and medium sized buildings were distance from subway stations, land area, elapsed years, remaining floor area ratio and bank of korea base rate. The over floor area ratio, which we have seen closely in this study, has a positive effect on the unit price of small and medium sized buildings. These results are as follows. First, the larger the over floor area ratio, the larger the rentable area, and thus the rent revenue increases and the price of small and medium size buildings increases. Second, more land area is needed to acquire the same gross area as the small and medium sized building that has the over floor ratio under the current legislation in the same use area, the building with the over floor area ratio acts as a premium for the increased floor space can be. This study is expected to provide practical implications for the decision of sale and investment to various stakeholders such as small and medium sized building investors as well as owners by analyzing the significance of the over floor area ratio.

6PIR로 평가한 수도권 지역 주거비부담 분포양상

저자 : 이지은 , 김갑성

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2018권 0호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 99-122 (24 pages)

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본 연구는 우리나라에서 가장 주거비부담이 높은 수도권 지역을 대상으로 하여 주거비부담 분포를 분석하였다. 지역별 주거비부담은 가구를 분석단위로 하여 각 가구별 PIR을 도출한 후, 시군구 지역 수준에서 가구별 PIR 분포로부터 중심경향치를 계산하는 방법으로 평가하였다. PIR을 평가하는 데 있어 이와 같은 2단계 접근방식은 가구가 실제로 체감하는 주거부담 수준을 반영할 수 있으며, 지역별 주거부담의 불균등도 평가를 가능케 한다. 본 연구에서는 지역별로 어떻게 주거비부담이 분포되어 있는지 파악하기 위해 주거비부담 클러스터분석과 불균등도 분석을 수행한 후, 이를 지도상에 맵핑하였다. 또한 이어지는 회귀분석에서는 지역별 주거비부담을 나타내는 PIR 값을 종속변수로 하고, 지역 내 주택 수요, 공급, 지역 생활환경 인프라 관련 요인들을 설명변수들로 하여 주거비부담과 유의하게 관련되어 있는 요인들을 찾고자 하였다. 본 연구의 결과는 주택정책 처방 시 또는 임대주택을 공급 시 어떤 지역에 보다 초점을 두어야 하며, 주거비 부담 수준 그 자체에 초점을 둘 지역과 주거비부담의 양극화 완화에 초점을 둘 지역은 어디인지 구별하여 지역별로 우선순위를 다르게 하여 접근할 수 있도록 하는 방법을 제시한다는 점에서 주거비 부담 문제에 관심을 갖고 있는 수도권 내 지방 자치단체 기관 및 사회복지 관련 종사자에게 정책적 시사점을 제시해줄 수 있을 것으로 기대된다.


Housing cost burden has increased throughout the several decades. Especially in Korea, Seoul Metropolitan area's housing burden is heavier than any other cities. Considering the importance of the housing for every household, careful strategy toward the housing policy is urgently required. Against the backdrop, this study evaluates the level of housing cost burden in Seoul Metropolitan area. Housing burden is assessed with household as a unit of analysis, and then summarized from the household PIR distribution by si-gun-gu region. This two-step method to evaluate PIR allows to reflect the level of housing burden that households actually experience. Also, this two-step PIR calculation method enables to find the level of housing burden inequality by regions. To give a good grasp how the housing burden is distributed across the regions, the clusters of housing cost burden and its inequality are visualized to maps. Followed regression tries to find regional factors that affects to the housing burden, adopting PIR as a dependent variable and other regional characteristic variables as explanatory variables. This study's results are expected to give some implications to housing policy and welfares by approaching the housing cost and housing cost inequality issues from the regional perspective.

7지하철 노선확장이 주택가격에 미치는 영향 분석 : 부산지하철을 중심으로

저자 : 차혜민 , 이창무

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2018권 0호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 125-137 (13 pages)

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신규지하철의 개통은 자가용에 대한 수요를 줄어줌으로써 다양한 교통문제를 통제하는데 크게 기여를 한다. 지하철은 도시 공간적 접근성의 향상을 통해 그 편익을 발생시킨다고 평가할 수 있는 반면 소음과 진동 등 다양한 사회적 공해를 발생시키고 지하철의 건설에도 막대한 비용이 소요된다. 따라서 지하철의 신규개통의 편익은 이러한 사회적으로 부정적인 영향을 상쇄할 수 있어야 한다. 이에 따라 그 동안에는 평가되지 않았던 지하철 의 네트워크 확장효과를 수정반복매매모형을 활용하여 측정하고자 한다. 네트워크 확장효과란 신규노선 개통에 따른 효과로 기존 노선 이용자가 누릴 수 있는 목적지까지의 접근성향상 효과를 의미하며 본 연구에서는 부산광역시를 대상으로 지하철 노선확장이 주는 네트워크확장 효과를 분석하였다. 분석결과로서 4호선과 부산김해선 확장에 따라서 1,2호선에 근접한 지역의 지하철거리계수 영향력이 증가하였다.노선의 확장에 따라 해당 아파트로부터 가장 가까운 지하철역까지의 거리가 변하지 않았음에도 지하철 거리에 관한 변수의 영향력이 증하는 것은 네트워크 확장에 따른 효과라고 해석할 수 있다.


The opening of a new subway contributes greatly to controlling various traffic problems by reducing the demand for the car. The subway can be regarded as contributing to the improvement of urban spatial accessibility. However, it causes a lot of social pollution such as noise and vibration, and the construction of the subway costs enormously. Therefore, the opening of the subway should be able to offset these socially negative effects. Therefore, we want to measure the network extension effect of subways that have not been evaluated in the meantime by using modified repetitive sales model. The network extension effect means the effect of opening a new route and the effect of improving accessibility to a destination that existing route users can enjoy. In this study, we analyzed the effect of subway line expansion. As a result, it is expected that it will be a basis for the benefits to be considered in terms of the existing route users when analyzing the benefit and cost of establishing the subway line.

8미분양 아파트 마케팅 전략과 마케팅 요소의 중요도 분석

저자 : 유지수 , 이재우

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2018권 0호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 139-153 (15 pages)

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우리나라의 선분양 제도 아래 미분양 발생은 불가피하며 미분양 아파트에 대한 다양한 마케팅 전략과 수법이 적용되고 있음에도 체계적인 검토와 마케팅전략의 중요 요소 등에 대한 연구 분석은 미흡하다. 이에 본 연구에서는 사례 조사, 전문가 FGI 등을 통해 미분양 아파트 마케팅 구성요소와 전략들을 도출, 체계화하고 실무 전문가가 인식하는 구성요소들의 상대 중요도를 분석하여 지방도시 미분양 아파트 문제 예방과 해소를 위한 전략적 시사점을 도출 하고자 한다.


Occurrence of unsold apartments is inevitable under the pre-ordering system in Korea. Despite the various marketing strategies and methods applied to unsold apartments, many have not been effective. This is due to the insufficient amount of research available to determine the underlying reasons behind unsold houses. This study will reason out and systematize the marketing components and strategies used for unsold apartments through case studies as well as expert's FGI. Important components recognized from a practical person will also be analyzed in order determine the strategic implications for preventing and solving the unsold houses problem.

9도시철도 교통서비스의 주택가격에 대한 자본화효과에 관한 연구 : 경기도 아파트를 중심으로

저자 : 배상영 , 정의철 , 이상엽

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2018권 0호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 155-174 (20 pages)

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본 연구는 도시철도 노선과 역이 제공하는 교통서비스가 인근 아파트에 미치는 자본화효과를 분석하기 위하여, 2016년 1년 동안 경기도에서 거래 된 100세대 이상 단지의 아파트를 대상으로 헤도닉가격모형을 사용하여 분석하였다. 도시철도의 자본화 효과는 도시철도가 건설 됨으로써 생기는 편익이 해당 도시철도를 이용할 수 있는 지역의 부동산 가격에 반영되는 것을 말한다. 이를 분석하기 위하여 교통학에서 정립된 도시철도의 비용함수를 이론적 근거로 중심지(CBD, GBD)까지의 소요시간, 운행편수, 도시철도역까지의 거리, 서울과 인천 경유 여부, 노선 수 등의 주요설명변수로 사용하였다. 분석결과, 운행편수가 많을수록, 노선 수가 많을수록, 도시철도역까지와의 거리가 짧을수록, 중심지까지 소요시간이 짧을수록, 환승 없이 서울로 갈 수 있는 역일 경우, 가격에 긍정적인 효과가 도출되었다. 이러한 결과는 그 동안 도시철도역까지와의 거리와 같이 단편적인 도시철도 접근성 뿐 아니라 실제 가까운 역에서 제공하는 교통서비스의 질을 반영하였다는 점에서 학술적 기여점이 있다. 본 연구의 결과는 도시철도의 운행편수, 노선의 방향, 속도, 시간 등에 따라 주택가격에 미치는 영향이 상이하며, 이러한 요인들을 고려하였을 때 주택가격모형의 설명력이 더 높아짐을 보여준다. 신규 노선 건설 및 연장, 운영 시에도 이러한 점을 고려하여야 함을 보여주며, 교통학에서 적립 된 교통비용 및 편익 이론이 주택가격에 반영된다는 것을 실증하였다는 점에서 의의가 있다.


This study analyzed the capitalization effect of urban railway lines and stations' traffic services on housing price. This study analyzed the apartments traded in Gyeonggi - do for 2016 using hedonic price model. The capitalization effect of urban railways means that the benefits of the construction of urban railways are reflected in the price of real estate in the area where the city rail is available. As a theoretical basis of the urban railway cost function established in the Traffic study, it was used as the main explanatory variables such as the time required to the city center (CBD, GBD), number of line, distance to the city railway station. The analysis shows that the number of line and the number of trains have a positive effect on the housing price. The time to the center of the city has a negative effect on the housing price. The results of this study have academic contribution in that it reflects transportation service as well as access to urban railway. This study shows that transportation services have an impact on housing prices.

10지역부동산시장진단과 정책과제

저자 : 변세일

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2018권 0호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 177-198 (22 pages)

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1연안해역에서 석유오염물질의 세균학적 분해에 관한 연구

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