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  • : 한국부동산분석학회
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  • : 1229-4403
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수록정보
수록범위 : 1권1호(1995)~26권1호(2020) |수록논문 수 : 603
부동산학연구
26권1호(2020년 03월) 수록논문
최근 권호 논문
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1경제정책 불확실성과 주택가격 변동률 간 연계성 분석

저자 : 김지연 ( Kim Jee Youn ) , 이한식 ( Lee Hahn Shik ) , 황선호 ( Hwang Sun Ho )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 1호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 7-24 (18 pages)

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자산으로서 주택시장은 지속적으로 확장되어 2018년 기준 가구 순자산의 75%에 육박하였다. 주택은 가격의 등락에 따라 최근 10년 간 50회 이상의 관련 대책이 시행될 정도로 우리나라의 정치와 경제에 큰 영향을 미치는 자산이다. 또한, 주택가격은 경제적 및 정치적 불확실성의 영향을 받는데, 글로벌 금융위기, 외환위기와 같은 경제적 불확실성 발생시기와 공공 기관 지방 이전, 대통령 탄핵과 같은 정치적 불확실성 발생 시기의 주택가격 변화율이 컸던 점이 그 사례가 될 것이다.
본 논문에서는 Diebold and Yilmaz(2012, 2014)의 연계성 지수를 이용하여 경제적 불확실성과 수도권 및 지방 주택가격 변화율 간의 연계성을 분석하였다. 실증분석을 위해 Baker et al.(2016)의 경제정책 불확실성(Economic Policy Uncertainty, EPU) 지수를 경제적 불확실성을 나타내는 변수로 사용하였으며, 한국감정원의 지역별 주택가격지수를 국내 주택가격 변수로 이용하였다. 분석 결과는 다음과 같이 세 가지로 요약할 수 있다. 첫째, 한국의 경제정책 불확실성 지수(EPU 지수)는 전국 주택가격 변화율에 영향을 미치는 것으로 추론된다. 둘째, 주택시장을 수도권과 지방으로 나누어 분석하는 경우, 경제정책 불확실성 지수(EPU 지수)가 수도권 주택가격 변화율에 대해서는 영향을 미치는 반면, 지방 주택가격 변화율에 대해서는 뚜렷한 영향이 보이지 않았다. 셋째, 주택시장을 지역별로 좀 더 세분화하면 경제정책 불확실성 지수(EPU 지수)와 주택가격 변화율 간에 더 높은 연계성이 존재함을 알 수 있다.
본 논문은 주택시장 간 지리적 인접성으로 인하여 변수 간 연계성이 희석되는 한계가 존재하나, 그간 국내에서 연구가 이루어지지 않았던 우리나라의 경제적 불확실성과 한국 주택가격 변화율의 연계성을 분석하는 데 의의가 있다.


Korean household's housing properties are worth 75% of total net assets in 2018. Korean government launched more than 50 housing policies for 10 years, it can be inferred that Korean housing market is largely affected by its economy and policy. We can also expect that Korean economy and policy uncertainty affects housing price. In this paper, We use Connectedness Index developed by Diebold and Yilmaz(2012, 2014) to analyze connectedness between economic and policy uncertainty and Korean regional housing markets. The Economic Policy Uncertainty (EPU) index developed by Baker et al.(2016) is used to quantify economic uncertainty. And, regional housing price index published by Korea Appraisal Board is used to analyze Korean regional housing markets return. The main finding can be summarized as follows: First, the Korean EPU index precedes national housing market returns. Second, when housing market is separated into metropolitan market and rural market, EPU index affects metropolitan housing market, but not rural housing market. In last, higher connectedness is found when housing market is subdivided into several regional housing markets. We found that EPU index has significant effect on housing market returtns, especially in metropolitan housing market returns.

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2주택 구입과 임차에 대한 선택이 가계 자산포트폴리오 성과에 미치는 영향에 관한 연구

저자 : 조원진 ( Cho Wonjin ) , 김명배 ( Kim Myeongbae ) , 노승한 ( Ro Seunghan )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 1호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 25-47 (23 pages)

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OECD 주요국과 우리나라의 가계 자산의 구성을 비교하면, 우리나라는 부동산에 대해 투자재로서의 인식이 높으며, 부동산 대비 기타자산 비중이 낮은 특징이 있음을 확인하였다. 전세 중심의 임대시장인 국내의 자가소유 가계와 임차가구 가계 간의 자산 포트폴리오가 다르게 형성되는 이유를 알아보기 위하여, 주택 구입과 임차에 대한 선택이 최적 포트폴리오 결정에 어떻게 영향을 미치는지를 연구하였다.
본 연구는 1987년부터 2018년까지 우리나라의 주택, 주식, 채권, 주택담보대출 금리를 몬테카를로(Monte Carlo) 시뮬레이션으로 10,000회 반복 수행하였다. 주택소유가구와 임차가구에 대해 예상되는 재산 증가율 분포를 생성하여, 국내 가계의 포트폴리오 현황과 비교하였다. 주택소유가구는 거주주택 외에 부동산 자산이 없는 자가가구를 가정하였다.
시뮬레이션 결과는 다음과 같다. 첫째로, 전체기간(1987~2018)과 국제금융위기(2009년)를 구분하였다. 주택소유가구는 예상 재산 증가율이 1987년~2018년과 2009년~2018년은 LTV 40% 이상인 경우, 1987년~2008년은 LTV 60%이상인 경우에 임차가구보다 높았다. 위험조정 수익률은 임차가구보다 모든 기간과 모든 LTV 구간에서 높게 나타났다. 결과적으로 우리나라에서 LTV 40~60%를 활용하여 주택을 구입할 경우가 임차보다 일반적인 재산 형성에 유리하다고 할 수 있다. 또한, 위험조정된 부의 포트폴리오의 측면에서도 주택을 소유하는 것이 임차보다 재산 형성에 유리하다고 할 수 있다.
2018년 가계금융복지조사에 따르면, 주택담보대출의 최초대출금액은 주택가격 대비 재산이 1.0배 이상인 가구의 경우에는 LTV 20%~40%에서 가장 많이 존재한다. 재산이 1.0배 미만인 가구는 시뮬레이션과 일치하였다. 주택담보대출 최초대출금액 이후의 대출잔액은 재산이 1.0배 이상인 가구는 LTV 0%~20%로 이동하였다. 이것은 주택가격 대비 재산이 1.0배 이상인 가구는 처음에 위험을 감안하고 일반적인 부의 창출을 추구하다가, 이후에 차입금을 줄여나가면서 위험조정된 부의 창출로 포트폴리오 운용을 변화시킨다는 것을 알 수 있다.


Compared with the asset composition of major OECD countries, the asset composition of Korean household is known to have higher recognition of real estate as investment goods with lower ratio of other assets against real estate asset. To find what causes heterogeneous asset portfolio across homeowners and renters in Korea, in which the jeonse (long-term rental market with lump-sum deposit) shows significant dominance, this study aims to find how the choice of being homeowner or renter affects the decision of optimal portfolio. This study performs 10,000 iterations of Monte Carlo simulations by using dataset on housing, stocks, bonds and mortgage rates in Korea from 1987 to 2018. The distribution of expected growth rates for homeowner-households and renter-households is generated and compared with the domestic household portfolio. In this study, homeowner-households are defined as households with no real estate assets other than residential housing. The simulation results are as follows. First, we find that the homeowner-households with LTV over 40% show higher growth rate of wealth in the total study period from 1987 to 2018 compared with the renter-households. However, when pre- and post-global financial crisis (2009) trend is analyzed, homeowner-households with LTV over 40% show higher growth rate of wealth in the post-financial crisis period, while the homeowner-households with over 60% LTV outperform in the pre-financial crisis period. In terms of the risk-adjusted return, homeowner-households outperform renter-households across all the LTV levels. These results confirm that home acquisition with 40-60% of LTV in Korea is more favorable for general wealth formation than renting. Analysis with risk-adjusted wealth portfolio reconfirms that owning house is a better way to establish wealth compared with renting. According to the Survey of Household Finances and Living Condition in 2018, it is common for households with wealth level higher than the house value to take out mortgage loan with 20-40% LTV, while households with wealth less than the house value matches with the simulation results. The mortgage balance of the households with wealth more than the house value decreases to 0-20% level in time, which confirms that the wealthier households initially seek for general wealth creation by taking risk to some extent, and then adjust portfolio management plan to create wealth through risk-adjusted wealth by reducing loan balance afterwards.

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3서울시 관광호텔 객실이용률 결정요인 분석

저자 : 류강민 ( Ryu Kang-min ) , 송기욱 ( Song Ki-wook ) , 이창무 ( Lee Chang-moo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 1호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 49-64 (16 pages)

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본 연구는 관광 방문수요가 가장 많은 서울시 전역 관광호텔을 대상으로 1996년부터 2018년까지 23개 연간 시계열 자료를 확보한 후, 내ㆍ외국인의 관광호텔 객실이용률(OCC)에 영향을 미치는 결정요인들을 실증분석하였다. 분석방법은 표본이 적기 때문에 자기회귀시차분포모형(ARDL)과 한계검정법(Bounds test)을 통해 공적분 검증을 동시 수행하였다. 본 연구의 주된 분석결과를 간단히 요약ㆍ정리하면 다음과 같다. 첫째, 주요 고객층인 외국인 관광호텔 객실이용률은 외국인관광객수와 숙박일수가 높을수록 상승한 반면, 1년의 시차 간격을 두고 공급객실수, 중국인관광객 비율, 판매가격의 변인은 부(-)의 영향을 미치는 대조적인 경향을 보였다. 둘째, 내국인 관광호텔 객실이용률은 1인당 GDP와 정비례하고, 외국인 객실이용률 및 메르스와 같은 특정 질병과는 반비례 관계가 성립하였다. 이렇듯 내ㆍ외국인 간 서울시 관광호텔의 객실이용률은 각기 다른 영향 인자를 지니며, 특히 외국인 객실이용률은 공적분 관계가 존재하는 것으로 나타났다. 이를 통해 공급객실수와 중국인 관광객 비율 증가, 숙박일수 감소 등 새로운 호텔시장 트렌드 변화 또한 내ㆍ외국인 객실이용률에 유의미한 영향을 미칠 수 있음을 밝히고, 기타 변인들과의 구조적 관계를 계량적으로 설명한 점은 본 연구의 가장 큰 성과라고 할 수 있겠다.


This purpose of this paper is to analyzed the factors affecting tourist hotels room occupancy rate(OCC) by using empirical annual time-series dataset on Korea hotel association(KHA) from 1996 to 2018 in Seoul, which have the highest demand for tourist visits. Due to small sample size, both Autoregressive Distributed Lag(ARDL) model and Bound test is carried out as a quantitative method to empirically testify, based on EViews 7.0 Software. The main results of research are briefly summarized as follows; First, it was found that Foreign tourist, Lodging days has positive effects on the occupancy rate of Foreign tourist hotel(A-Model), While the number of Supply rooms, the ratio of Chinese tourists, and Average daily rate(ADR) has negative effects on ones with four quarters of time-lag. Second, the occupancy rate of Domestic tourist hotel(B-Model) directly proportional to GDP per capita, but room utilization of foreign and MERS Dummy inversely related with ones. Therefore, the determinants of hotels room occupancy rate for foreign tourist is quite distinct from locals, especially former model showed the existence of cointegration. In conclusion, the research indicates that change of new lodging market trends such as an increase in the ratio of chinese tourist, supply room, decrease in period of stay can also affect between the occupancy rate of domestic and foreign tourist hotel, by statistically demonstrating structural relationship with other significant variables.

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4정책모기지의 공급효과와 사회적 가치 제고 방안

저자 : 이호진 ( Ho-jin Lee ) , 고성수 ( Sungsoo Koh )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 1호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 65-78 (14 pages)

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최근 몇 년 동안 포괄적 금융의 중요성이 증대되고 있다. 본 연구는 모의실험을 통해 정책 모기지의 사회적 가치를 측정하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같이 요약된다. 보금자리론 가입 요건에 따라 LTV 및 DTI 조건에 의한 제약가구수의 분포를 조사한 결과 주거취약계층에서 크게 나타났으며, 정책모기지의 공급은 제약가구를 8.7%p로 감소시키는 것으로 나타났다.
이를 종합하면 주택금융규제 강화 시 상대적으로 취약한 가구들에게 정책모기지를 공급함으로서 규제샌드박스 역할을 하는 것이 사회적 가치로 판단된다.


In recent years, the importance of inclusive financing has increased. This study measured the social value of public mortgages through simulations. The results of this study are summarized as follows. First, as a result of examining the distribution of the number of constrained households by LTV and DTI conditions according to the requirements of joining the Bogeumjari, the limitations of the housing vulnerable class were large. public mortgage supply reduced pharmaceutical households to 8.7%p.
Taken together, the improvement of housing welfare by supplying public mortgages to those who are relatively vulnerable in the period of strengthening housing finance regulation, etc. acts as a regulatory sandbox. It is judged as a social value.

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5주택수요 분석을 위한 MW모형의 재고찰: 주택면적과 주거소비 비교를 중심으로

저자 : 이정희 ( Lee Jeong-hee ) , 임재빈 ( Lim Jaebin ) , 강명구 ( Kang Myounggu )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 1호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 79-93 (15 pages)

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본 연구는 국내 MW모형 연구의 주류를 이룬 주거면적 기반의 모형에 가격 기반의 모형을 보완할 필요가 있다는 점에서 시작하였다. 최초 Mankiw and Weil(1989)이 제안했던 주거소비 기반의 모형을 적용함으로써 기존 연구가 제시하지 못했던 몇 가지 시사점을 찾아낼 수 있었다. 이를 위해 통계청이 제공하는 2016 주거실태조사 자료를 사용하였으며, 주거면적 외에 월 주거소비를 계산하여 종속변수로 분석하였다. 첫째로, 1인가구 더미의 효과는 면적모형과 가격모형이 서로 다르므로, 1인가구의 주택수요 고려시 가격모형의 확인이 필요하다. 둘째로, 자가가구의 주택수요는 면적으로 추정할 때보다 가격으로 추정할 때 고령자들의 영향력이 크다. 셋째로, 고령화와 1인가구의 급격한 증가가 예상되는 가운데 면적모형 외에 주거소비모형을 지속적으로 모니터링 할 필요가 있다. 결론적으로 MW모형 기반의 주택시장 수요는 이제까지 주류를 이뤄온 주택면적 기반 추정 외에 주거비지출로 나타나는 수요, 즉 지불의사금액(Willingness to Pay) 차원에서도 다뤄질 필요가 있다.


This study suggests the idea of utilizing the price-based Mankiw-Weil (MW) model, against the area-based MW model which has been the mainstream of the domestic MW studies. By applying the housing cost (price), which was originally proposed by Mankiw and Weil at first, this study found out some novel implications, that area-based MW studies had not presented. This study analysed 2016 Housing Survey data provided by the Statistics Korea, and constructed a variable of 'Generalized Housing Cost' in addition to traditional housing area. As results: First, since the effect of the one-person household dummy is different from the area model and the cost model, it is necessary to confirm the cost model when considering the housing demand of the one-person households. Second, elderly households are more influential when they are estimated by housing cost (price) than by housing areas. Third, in addition to the area model, it is necessary to continuously monitor the housing cost model amid aging population and rapid increase in one-person households. In conclusion, the MW model-based housing demand model needs to be addressed in terms of cost (price), that is, the willingness to pay, in addition to the mainstream area estimate.

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6투기과열지구 및 조정대상지역 지정의 정책적 효과에 관한 연구

저자 : 양완진 ( Yang Wanjin ) , 김현정 ( Kim Hyunjung )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 1호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 95-107 (13 pages)

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문재인 정부 출범 이후 투기과열지구의 지정을 통한 투기 수요를 억제하려는 움직임에 더해 조정대상지역이 대거 지정되었다. 해당 정책은 시행된 지 약 2년이라는 시간이 지났으며, 2020년 1월 현재, 경기도 및 부산 일부 지역에서 지정이 다시 해제됨에 따라 주택시장에 투기 열풍을 불러올 것이라는 우려도 있다. 이러한 부동산 투기 수요 억제책의 지정 및 해제에 따른 의견이 분분한 가운데, 대표적인 부동산 투기수요 억제정책으로 알려진 투기 과열지구 및 조정대상지역 지정의 정책 효과에 대한 평가가 필요한 시점이다. 이에 본 연구는 투기과열지구와 조정대상지역 지정 정책의 효과를 해당 정책 시행 이후의 국토교통부 실거래가 자료를 활용하여 실증분석하였다. 정책의 효과를 측정하기 위해 이중차분분석을 활용하였으며, 조정대상지역의 지정 효과에 대한 분석은 수도권, 부산, 세종을 대상으로 진행하였다. 분석결과, 세종을 제외한 대부분의 지역에서 정책 목표와는 반대로 실거래가를 상승시킨 것으로 분석되었다. 투기과열지구의 지정 효과 분석은 투기과열지구와 조정대상지역이 동시에 지정된 경기 광명과 조정대상지역만 지정된 경기 고양ㆍ남양주를 대상으로 하였으며, 규제 정책의 목표와는 달리 경기 광명에 지정된 투기과열지구 정책은 실거래가를 상승시키는 역효과를 보인 것을 확인할 수 있었다. 본 연구는 선행연구가 부족한 조정대상지역에 대한 정책효과가 투기과열지구를 함께 분석하였다는 점에서 차별성을 갖는다. 본 연구의 결과를 통하여 투기과열지구 및 조정대상지역 지정 정책은 수도권과 비수도권 등 지역의 부동산시장 규모와 특징 등을 반영하여 능동적으로 시행하여야 한다는 정책적 시사점을 도출할 수 있다.


The purpose of the study is to empirically examine the policy effect of the designation of speculation management district and speculation monitoring area after the implementation of the policy. The analysis of the effect of the designation of speculation monitoring areas was conducted on the Seoul metropolitan area, Busan, and Sejong using the difference in differences method. And it was analyzed that the actual transaction price rose as opposed to the policy goal in most areas except for Sejong. The analysis of the effects of designation of the speculation management districts was conducted on the Gyeonggi Province, Goyang, and Namyangju, which were designated only for speculation monitoring area and Gwangmyeong, where both speculation management district and speculation monitoring area were designated at the same time. Contrary to the regulatory policy goals, the speculation management district policy designated in Gwangmyeong, Gyeonggi Province, could be confirmed that it had an adverse effect on the transaction price. This study is significant from the fact that it analyzed the policy effects of both speculation management district and speculation monitoring area that lack prior research. The results of this study can produce policy suggestions that the policy of designating speculation management district and speculation monitoring area should be implemented, reflecting the size and characteristics of the real estate market of each areas.

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7기술 혁신에 따른 일자리 변화가 인구와 주택 수요에 미치는 영향

저자 : 임보영 ( Im Boyeong ) , 마강래 ( Ma Kangrae )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 1호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 110-110 (1 pages)

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4차 산업혁명 시대의 기술 혁신은 지역 경제의 판도를 변화 시킬 것이다. 그러나 현재 지역 정책의 상당부분이 성장 중심 경제 패러다임에 입각하여 계획ㆍ추진되고 있어 기술 혁신으로 초래될 수 있는 실업, 인구 감소, 주택 수요 감소 등의 사회 문제에 대응하기 어려운 실정이다. 이러한 배경에서 본 연구는 기술 혁신에 따른 일자리, 인구, 주택 수요의 현황과 각 부문의 변화 방향을 분석하여 지역 정책의 미비점에 대한 보완ㆍ개선 방향을 제언하고자 하는 것을 목적으로 한다. 세 가지 측면에서 진행된 실증 분석의 핵심 결과는 다음과 같다.
첫 번째, 기술 혁신은 향후 국가의 총 일자리 수를 증가시키는데 기여하는 것으로 나타났다. 그러나 일자리 수가 증가하는 지역은 수도권과 일부 대도시에 국한되어 있으며, 비수도권 내 광역시와 거점 도시에서의 일자리 수는 감소하는 것으로 전망되었다. 그간 지역 산업 및 일자리 정책은 기존의 정책을 답습하고 있거나 지역 특성을 반영하지 못한 채 진행되어왔다. 4차 산업혁명 시대에 대응하기 위해서 권역별, 도시 규모별로 산업, 일자리 전략을 새롭게 강구할 필요가 있다. 아울러 각 지자체는 도외시해 온 노동자들의 실업 문제, 재취업, 직업 훈련 등의 고용 정책에 대한 논의를 활성화하여 실업 문제에 선제적으로 대응해 나가는 것이 필요할 것이다.
두 번째, 연립방정식모형을 활용하여 기술 혁신에 따른 일자리 변화가 지역 인구 수 변화에 미치는 영향력을 확인하였다. 기술 혁신에 의한 일자리 변화는 향후 수도권으로 인구 증가 압력을 높이는 것으로 나타났고, 수도권 다음으로 충청권의 인구 증가 압력이 높아질 것으로 분석되었다. 수도권과 충청권을 제외한 나머지 권역은 기술 혁신에 따른 일자리 변화로 인구 감소 압력이 커지는 것으로 예측되었으며, 특히 대경권의 인구 감소 압력이 가장 클 것으로 전망되었다. 이러한 분석결과는 지방 도시에서 구직을 목적으로 한 인구이동 흐름을 완화하기 위해, 일자리 정책을 강화 할 필요가 있음을 시사한다.
세 번째, 주택 수요 역시 지역별로 차이가 나타났다. 기술 혁신에 의해 수도권의 주택 수요가 가장 크게 증가할 것으로 예상되었으며, 수도권 다음으로는 강원권, 충청권 순으로 주택 수요 증가 압력이 커지는 것으로 분석되었다. 반면, 대경권에서는 기술 혁신의 영향력으로 주택 수요가 가장 크게 감소할 것으로 전망되었고, 동남권과 호남권 역시 주택 수요가 소폭 감소할 것으로 나타났다. 이상의 실증 분석 결과는 4차 산업혁명 시대에서 지방 주택 시장의 침체가 지속될 수 있음을 보여준다. 따라서 지방 도시들에서 진행되고 있는 외곽지역 개발 계획과 이 계획에 포함되어 있는 주택 건설 계획의 검토가 필요하며, 지방 도시에서는 신규 주택 공급 정책에서 빈집ㆍ공폐가 등 지역 내 유휴 부동산을 관리하는 주택 정책으로의 변화가 시급하다.

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8상업용 부동산의 머천다이징 개념화와 구성요소 및 가중치 분석 - 서울시 동대문구 현대시티타워를 중심으로

저자 : 오미용 ( Oh Meeyong ) , 박태원 ( Park Taewon )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 1호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 111-112 (2 pages)

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유통산업을 둘러싼 다양한 외적환경의 변화는 소비자들의 소비행태를 변화시키고 고도화된 소비방식을 가져왔다. 또한 기술 발전에 따른 공유수단의 발달과 리테일테크(Retail-tech)의 발전으로 소비의 다중화가 실현됨에 따라 소비패턴은 점차 가속화되어 갔다.
이에 따라 상업용 부동산의 성패는 하드웨어적 변화뿐만 아니라 소프트웨어적 처방이 좌우하는 시대가 도래 하였다. 위치 고정성을 가진 상업용 부동산은 급속도로 변해가는 소비자들을 유인하기 위하여 인테리어 리뉴얼과 같은 하드웨어적 방법 외에 적절한 소프트웨어적 조합을 통하여 부동산의 가치를 더욱 폭발적으로 증가시키고 있다. 본 연구가 추구하는 상업용 부동산 머천다이징의 목적 역시 상업용 부동산의 하드웨어와 소프트웨어적 조합에 따른 '상업용 부동산의 상품성 제고'에 그 목적을 두고 있다.
상업용 부동산의 소프트웨어의 중요성이 점차 증가하고 있는 것에 비하여 이에 대한 체계적인 이론정립은 활발히 이루어지고 있지 않다. 또한 부동산 업계에서 사용되고 있는 상업용 부동산 머천다이징은 '레이아웃', '테넌트 믹스' 등 공간구획의 개념에 국한되어 사용되고 있다.
머천다이징 이론의 연구가 가장 활발하게 이루어지고 있는 패션 머천다이징에서는 머천다이징의 범위를 상품화의 전 과정 즉, 상품기획부터 판매까지를 그 범위로 보고 있다. 머천다이징 본래의 의미인 '상품화계획'이라는 의미를 고려한다면 현재 부동산 업계에서 사용되는 상업용 부동산 머천다이징의 범위와 내용은 보다 확장되어 재정립할 필요가 있다.
이를 위하여 본 연구에서는 패션머천다이징의 이론을 활용하여 상업용 부동산 머천다이징 과정을 시장분석, 개발기획, 설계ㆍ건축, 관리운영 4단계를 기준으로 각 단계별 머천다이징의 목적과 실행방안을 정립하였다.
연구 대상으로서는 쇠퇴 후 건물의 재활성화에 성공한 중대형 상업용 부동산으로 범위를 한정하였다. 건물 신축단계에서부터 이론을 정립하기에는 본 연구가 초기이론으로서 다루어야할 범위가 광범위하고 각 요인의 명확한 규명이 어렵기 때문이다. 반면 쇠퇴 후 재활성화 된 사례는 건물 활성화 요인을 규명하는데 객관성을 확보할 수 있다고 판단되기 때문이다.
심층 사례분석 대상지로는 건물 쇠퇴 후 다수의 재활성화 전략을 취하였으나, 결국 공매로 넘어가 최초 감정가의 30%에도 못 미치는 금액으로 매각되었던 서울시 동대문구 현대시티타워(구 거평프레야)를 중심으로 분석하였다. 현대시티타워는 매각 후 건물의 물리적 취약점은 보완하되, 기존 하드웨어적 특징을 최대한 활용하는 방향으로 리모델링을 하였다. 또한 사례대상지가 입지한 동대문의 문화, 쇼핑, 관광이라는 지역 정체성을 개발 컨셉 수립에 반영하고, 경쟁 쇼핑몰의 테넌트 구성 및 소비자 타겟을 분석하여 사례대상지의 층별 용도와 테넌트군을 설정하는데 적극 반영하였다. 이에 따라 각 용도별로 전문성이 확보된 운영사와 탄력적 임대차계약구조로 장기임대차계약을 체결함으로써 공실률 0% 달성은 물론 건물의 성공적인 활성화를 이루어낸 대표적인 사례라고 할 수 있다.
연구 방법으로는 선행연구와 사례분석, 표적집단면접법(Focus Group Interview, 이하 F.G.I라 칭함)을 통하여 예비요인을 도출하고 요인분석을 실시하였다. 그러나 요인분석을 통하여 도출된 결과, 통계분석이라는 정량적 분석만으로는 상업용 부동산 머천다이징의 실무적 내용을 반영하기에 한계가 있었다.
따라서 본 이론의 활용도를 높이기 위하여 요인분석 후 전문가 집단과의 2차 F.G.I를 거쳐 최종 상업용 부동산 머천다이징의 구성요소를 도출하였다. 도출된 구성요소는 개발담당, 설계ㆍ건축담당, MD컨설턴트, 소유자&PM 각각 6명에게 설문을 실시하여 계층분석기법(AHP)을 통하여 중요도 및 우선순위를 분석하였다.
그 결과 시장조사단계에서는 배후환경분석, 경쟁상권분석, 소비자 분석이 도출되었으며, 개발ㆍ기획단계에서는 타겟설정, 이미지 제고, 특색있는 입점사, 소비유형 다양화가 도출되었다. 설계ㆍ건축단계에서는 테넌트 배치계획과 동선계획이, 관리ㆍ운영 단계에서는 시설관리와 자산관리가 도출되었다.
각 요인별 중요도 분석 결과 대항목에서는 테넌트 구성계획(0.235), 사업기회탐색(0.220), 컨셉 도출(0.207), 소비환경조성(0.179), 자산효율 극대화(0.159) 순으로 나타났다. 중항목에서는 특색있는 입점사(0.118)가 소항목에서는 브랜드파워 있는 앵커테넌트(0.0427), 용도ㆍ업종ㆍ업태 재구성(0.0367), 광고ㆍ홍보의 다각화(0.0363) 순으로 나타났다. 소항목의 상위 3개은 모두 '이미지 제고'에 해당하는 요인으로 기존 쇠퇴이미지의 상쇠를 위한 노력이 건물 활성화에 매우 중요한 요인임을 시사한다.
본 연구는 분야별로 분산된 상업용 부동산의 업무를 단계별로 규명하고, 각 단계별 구성요소 정립 및 우선 순위를 분석하여 상업용 부동산 머천다이징의 기초이론을 마련하였다는 것에 그 의의가 있다.

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