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  • : 한국부동산분석학회
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  • : 1229-4403
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수록정보
수록범위 : 1권1호(1995)~25권3호(2019) |수록논문 수 : 587
부동산학연구
25권3호(2019년 09월) 수록논문
최근 권호 논문
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1주거 젠트리피케이션 현상에 관한 특성 연구 - 서울시를 중심으로 -

저자 : 진선미 ( Jin Sun Mi ) , 서충원 ( Suh Chung Won )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 7-22 (16 pages)

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최근 우리나라는 낙후된 주거지역의 지나친 상업화와 급격한 임대료의 상승으로 가난한 원주민은 도시에서 쫓겨나 교외지역으로 이동하고 있다. 이처럼 빈곤층의 비자발적 이주(displacement)와 결부된 부정적 사회 현상은 종종 젠트리피케이션(gentrification)의 문제점으로 나타난다. 하지만 국내의 경우 상업 젠트리피케이션(commercial gentrification)과 문화 · 예술 젠트리피케이션(art-led gentrification) 현상이 두드러지게 나타나고 있어 주거 젠트리피케이션(residential gentrification) 관련 연구는 상대적으로 미흡한 실정이다. 젠트리피케이션의 개념은 도심의 낙후된 주거지역에서 발생하는 주택지의 고급화(gentrify) 현상으로 원주민의 강제 이주와 계층 간의 사회적 갈등을 초래한다. 쇠퇴한 도심의 재활성화와 상호 연관성이 있는 젠트리피케이션은 도심지역을 물리적으로 향상시켜, 새로운 상류층들을 지역에 유입시키며, 이는 근린지구의 특성 변화를 초래한다. 젠트리피케이션은 '도심회귀 현상'(back to the city movement)의 의미를 내포하고 있으며, 교외지역에 거주하던 중산층의 도심지 이동을 보인다. 젠트리피케이션 현상은 도시 내 다양한 개발을 유도하여 도시재생에 긍정적인 영향을 미친다. 그러나 지대의 상승 및 지역개발의 불균형, 계층 간의 갈등과 같은 부정적인 측면이 공존한다. 우리나라는 주거이동과 탈서울화 현상이 가속화되면서 주거 젠트리피케이션 현상이 사회적 이슈로 주목받고 있다. 통계청의 2017년 연간 국내 인구이동통계 자료에 따르면 인구이동 사유 가운데 85.3%가 주택과 관련된 것으로 조사되었다. 실증 분석 결과, 이 같은 탈서울화의 주된 원인은 높은 주거비 부담인 것으로 확인하였으며, 이는 경기도를 중심으로 보이는 서울시의 인구 유출 사유와 무관하지 않다고 판단된다. 서울시의 집값과 전세금이 나날이 높아지면서 저소득층의 높은 주거비 부담은 상대적 주거 불안을 증가시킨다. 따라서 주거이동은 주거 젠트리피케이션 현상을 일으키는 행위 주체로 정의할 수 있으며, 이를 인무버(in-mover)와 아웃무버(out-mover)로 구분하여 연구를 진행하였다. 현재 서울시의 젠트리피케이션 현상을 연구함으로써, 서울시로부터 경기도로 유출되는 주거이동에 영향력을 미치는 변수들을 도출하고자 한다. 그리고 국내외 젠트리피케이션의 개념과 유형, 발달 단계 및 주요 변인의 검토를 통해 최종적으로 서울시 25개 자치구를 중심으로 잠재적인 주거 젠트리피케이션 영향 지역을 선별할 수 있을 것이라 기대한다. 본 연구는 이론적 고찰과 더불어 수도권 내 젠트리피케이션을 일으키는 행위자를 인무버(in-mover)와 아웃무버(out-mover)의 측면으로 살펴보았다는 것에 의의를 들 수 있다. 또한, 본 연구는 서울시 25개 자치구를 중심으로 주거 젠트리피케이션 현상이 진행되고 있음을 확인할 수 있으며, 가구주의 개인적 특성뿐만 아니라 사회-경제적 특성, 주택 및 주거지 특성, 그리고 직-주간의 접근성 특성이 주거 이동성에 영향을 미치고 있음을 보여준다. 정책적으로는 주거이동 패턴 분석을 통해 이주의 원인과 방향성을 도출해냄으로써 그 함의가 있다고 하겠다.


Gentrification is a phenomenon through which low-income occupiers are displaced by middle-income classes due to the changes of trends in the housing market. As the residential mobility and the extra-urbanization in Seoul have accelerated, the residential gentrification has become one of the major social issues in Korea. According to the annual population mobility statistics in 2017 by the Statistics Korea, the residential factors account for 85.3% of the reasons for the population migration. Extant empirical literature finds the reason for such displacement in the unaffordable housing cost, which, in turn, results in the depopulation of the Seoul Metropolitan Government. The relative instability in the low-income households is exacerbated by the high proportion of housing cost in their budget and the lack of affordable housing in addition to the rising house prices and rental rates.
This paper categorizes the residential mobility in two different ways: in-mover which is moving to the urban area from the suburbs, and out-mover which is displaced to the suburbs from the urban area. The findings of this paper confirm that there is a distinctive pattern of residential gentrification in the 25 districts located within Seoul area. The results are supported by a series of analysis with the individual factors, the socio-economic characteristics, housing factors, and the transportation accessibility for commuting. This paper contributes to the political implication in that the results suggest plausible reasons why people migrate and the direction of geographical direction of relocation by showing the residential mobility pattern.

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2헤도닉가격모형을 이용한 물류부동산의 실거래가 결정요인 실증분석

저자 : 송기욱 ( Song Ki-wook ) , 류강민 ( Ryu Kang-min )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 23-37 (15 pages)

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최근 유통산업 성장세에 따라 물류부동산의 공급 및 투자가 활발한 실정이나, 정작 민간 거래정보 폐쇄성으로 그 특성을 파악하기는 어려웠다. 본 연구의 목적은 산업용 부동산의 대표적 투자자산 유형으로서 물류부동산의 실거래가에 영향을 미치는 결정요인을 실증 규명하는 것이다. 분석대상은 2006년부터 2018년까지 약 13년간 실제 거래완료가 이루어진 경기도와 인천시의 물류센터 매매사례 총 146건이다. 방법론으로 이들 개별적 특성요인들과 실거래가의 관계를 검증하고자 헤도닉가격모형(HPM)을 사용하였고, 투입변수를 달리해 3가지 모형(Ⅰ: 운송거리, Ⅱ: 교통비, Ⅲ: 최종모형)으로 나누어 추정하였다. 본 연구의 주된 분석결과를 간단히 요약ㆍ정리하면 다음과 같다. 첫째, 물류부동산은 운송비용 절감이 가능한 고속도로나 주요 국도변을 따라 이천, 안성, 평택 등에 공간적으로 불특정하게 집중 분포하는 경향을 보였다. 둘째, 물류부동산의 입지, 건물, 토지, 시간을 포함한 개별적 특성요인들이 실거래가와 밀접한 관련성을 지녔다. 실례로 실거래가는 통계적 유의수준 하에서 연면적, 대지면적 대비 연면적 비율, 상업지역, 주도로차선이 정(+)의 영향을, 반면 상온 보관방식, 철골구조, 강남구청까지 물류비용이 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 사실은 상기 요인들이 물류부동산의 실거래활동에서 매매 혹은 투자결정 인자로 중요하게 고려될 수 있다는 점을 시사한다. 따라서 본 연구결과는 물류부동산의 기초연구가 미천한 상황에서 대표 투자자산으로서 가능성을 확인한 점과 더불어 참여 이해관계자들이 거래시장 환경을 이해하며 수익률과 연동된 실거래가 변동을 예측하는데 유용한 기초자료로서 의의를 갖는다.


As the fastest growing distribution industry, both investment and supply of logistics has been brisk recently. Although it was difficult to grasp the sale characteristics due to asymmetry of transaction information in private. The primary purpose of this paper is to identify determinants affecting sales price of the logistics as industrial property. The sample data is used to in the case of 146 logistics for closing the actual transaction within Gyeonggi-do and In-cheon, during 13 years from 2006 to 2018. To empirically testify, Hedonic price model(HPM) is applied to analyze the relationship between logistics characteristics and sales price. It can be divided into three separate models, expressed by distance(1), distribution costs(2), variables mixture revision(3). The main results of research are briefly summarized as follows; First, both density and number of logistics are spatially concentrated along the highway or route such as Icheon, Anseong, Pyeongtaek. Second, sales price of logistics is highly related with location(traffic condition), building(physical properties), land use, timing effect. For example, gross floor area, zoning(commercial area), gross floor area to site area ratio, width of front road, method of storage(ordinary temperature), building structure(steel-frame), distribution costs from Gangnam are verified as statistically significant factors associated with sales price. This findings imply that difference of sale price is as the result for a combination of several factors and it would be critical indicator for market participant among investor, landlord, tenant to make a strategic buying decision-making on financial perspective. Conclusionally, it proves that logistics have a distinct possibility of as investment asset, and which provides useful information about predicting an estimation of sales price in domestic logistic market.

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3서민의 자가소유 촉진을 위한 공적 주택금융 개선 방안

저자 : 이석희 ( Lee Seok-hee ) , 임재만 ( Lim Jae-man )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 39-57 (19 pages)

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본 연구는 우리나라의 공적 주택금융이 서민이 주택을 구입하는 데 충분히 역할을 하지 못했다는 문제 인식에서 출발한다. 어렵게 성취한 서민의 자산을 더 적극적으로 보호하고 주택 소유 촉진을 위해 공적 서민주택금융제도의 개선을 주장한다. '홈 오너십 소사이어티'와 자가소유 촉진정책 논쟁을 중심으로 서민의 자가소유, 서민의 자산축적과 주거안정성에 대한 쟁점을 정리하고 우리나라 서민 자가소유 촉진정책의 한계와 문제점을 기술했다. 개선 방안으로 서민주택에 대한 전세보증금반환보증보험의 의무화와 공공임대와 완전 자가 점유 형태 사이에 다양한 중간적 점유형태인 공공 모기지 보험 그리고 공공이 참여하는 지분공유주택 제도를 제시했다.


This study starts with the recognition that Korea public housing financing system has not played a sufficient role in the purchase of housing by low income households or first-time home buyers. We argue for the improvement of the public housing finance system to further protect their hard-earned assets and to promote the home ownership. We summarized the issues related to the asset accumulation and residential stability focusing on the 'Home Ownership Society' and the related policy debates, and described the limitations and issues of the home ownership promotion policies of Korea. As the improvement measures, we propose a mandatory public guarantee program for Jeonse deposit of low-income household, a public mortgage insurance and a shared equity housing in which the public participates, which is a form of intermediate tenure between public housing and owner-occupation.

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4아파트 발코니면적의 시계열적 변화와 내재가치 추정에 관한 연구

저자 : 김진유 ( Kim Jin-yoo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 59-71 (13 pages)

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본 연구는 우리나라 주택시장에서 발코니확장이 가지는 의미와 발코니의 내재가치를 선행연구와 정책변화, 지난 30여년간의 발코니면적 변화 등을 이용하여 분석하였다. 그동안 발코니확장이나 발코니면적 증가에 대한 연구는 꾸준히 이루어져왔으나 주로 발코니의 건축적 기능이나 주거환경적인 의미 등에 집중하였을 뿐, 주택수요나 주택가격 등 주택시장에 미치는 영향에 대해서는 연구가 미흡했다. 본 연구에서는 1983년 이후 2016년까지 준공된 서울시의 310개 아파트를 대상으로 시기별 발코니면적의 변화를 살펴보고, 변화의 원인에 대해 진단해보았다. 또한 2018년 7월 기준 시세자료를 토대로 다른 요인들을 통제하였을 때, 발코니면적이 가지는 내재가치를 추정하여 방이나 거실과 같은 본래의 실내면적의 가치와 비교하였다. 주요 연구결과를 요약하면 아래와 같다. 첫째, 1983년 이후 2016년까지 아파트들을 전용면적대비 발코니면적 비율(이후 발코니비율)을 기준으로 시기구분하면 크게 세시기로 나눌 수 있는 바, 1기는 1983년에서 1992년, 2기는 1993년에서 2003년, 3기는 2004년에서 2016년까지이다. 1기에서 2기로 넘어가는 시기에는 발코니비율이 약 5%p 증가하였는데, 이때는 80년대 경제발전으로 인해 주택수요가 폭발하면서 추진한 5개 신도시의 입주가 시작되는 시기이다. 2기에서 3기로 전환되는 시기는 1998년 외환위기에서 회복하여 주택시장이 재활성화된 시기로서 2005년 발코니확장 합법화가 이루어지는 시점이다. 이때는 발코니비율이 약 9%p 정도 증가하여 1990년대초보다 더 급격한 면적 증가가 이루어졌다. 둘째, 연구자료를 기반으로 헤도닉모형을 추정하면 발코니의 내재가치는 약 641만원/㎡로서 전용면적의 내재가치(471~594만원/㎡)보다 크게 나타났다. 즉, 주택시장에서는 발코니의 가치를 실내면적과 유사하거나 더 높게 보고 있다는 것을 확인할 수 있었다. 연구결과는 아래와 같은 몇 가지 시사점을 제공한다. 첫째, 서비스면적을 늘려서 주택수요 증가를 편법적으로 충족시키는 상황을 바로잡기 위해서는 일정 구간에만 국한되어 있는 각종 혜택을 주택면적에 따라 다양한 혜택을 누릴 수 있도록 조정할 필요가 있다. 이를테면 국민주택규모 이하와 초과의 극명한 혜택의 차이를 완화시킬 필요가 있다. 둘째, 이미 발코니면적은 내부공간으로서 중요한 가격형성요인이 되었으므로 이를 포함하여 밀도규제나 과세를 하여 형평성을 증가시킬 필요가 있다.


The purpose of this study is to review the historic change of balcony of apartment in Seoul for the last three decades and estimate the imputed value of the balcony space. The balcony data of the 310 apartment units of Seoul were collected on the real estate information service sites which provide floor plan of each unit. The other data for the Hedonic Price Model to detect imputed value of balcony were gathered on the public apartment data provider including Korea Appraisal Board and National Statistical Geographic Information Service. The results are summarized as follows. First, the last 33 years can be divided into 3 periods: 1983 to 1992, 1993 to 2003, and 2004 to 2016. The Balcony to Exclusive Using Area Ratio (BER) raised from 19.6 percent to 24.3 percent in early 1990s. The BER change from period 2 to period 3 is about 8.7 percent point (from 24.3 to 33.0). The changes seem to be caused by rapid housing demand under the loose regulation on balcony renovation. Because the balcony area is excluded when the government calculates the floor area for taxation and building permission. Therefore, Koreans usually wanted to expand the balcony illegally and the space was changed into interior area such as bedroom and livingroom. Second the estimated unit value of balcony is about 6.4 million won per square meter that is more expensive than that of original interior area, 4.7~5.9 million won per square meter. The results provide meaningful policy implications associated with housing market. The existing incentives and benefit for under mid-sized house should be adjusted to the increasing housing demand. For example, decremental incentives by the house size increase can be adopted. Second, a new floor area standard including balcony size is necessary to realize fair taxation and building permission. This study suggests that we can call the new floor area standard 'Real Using Area.'

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5모형의 불확실성을 감안한 주택가격 상승률의 지속성 분석

저자 : 김명석 ( Kim Myeong-seok ) , 정용국 ( Jung Yong-gook )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 73-88 (16 pages)

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주택가격 변동은 금융 및 실물경제의 움직임에 큰 영향을 미치기 때문에 주택가격 시계열의 특성을 파악하는 것은 중요한 과제이다. 우리나라의 경우 부동산 정책의 방향이 정권의 교체와 부동산 경기의 변동에 따라 다양하게 변화한 것 뿐만 아니라 인구나 자산시장의 외생적인 구조 등이 지속적으로 바뀜으로 인해 주택가격 상승률의 시계열적 특성은 상당한 영향을 받았을 가능성이 크다. 주택가격 상승률의 지속성은 주택시장에 충격이 발생한 후 주택가격 상승률이 장기 균형 수준으로 회귀하는 속도를 의미한다. 본 연구에서는 우리나라 주택가격 상승률의 지속성이 시간의 흐름에 따라 어떻게 변동해 왔는지를 실증적으로 분석해 보았다. 본 연구의 주요 특징은 주택가격 상승률 지속성의 변동 추이를 분석함에 있어 모형의 불확실성 문제를 고려하였다는 점이다. 일반적으로 실증분석은 자료를 분석하여 가장 적합할 것으로 판단되는 모형을 선택한 후 모수를 추정하는 순서로 진행된다. 시계열 자료를 이용한 지속성의 추정에는 시차 내생변수가 포함된 모형이 사용된다. 하지만 제한된 표본을 이용한 실증분석 과정에서 시차구조의 선택의 오류로 인해 잘못된 시사점이 도출될 가능성이 항상 존재한다. 따라서 본 연구에서는 다양한 시차구조를 가진 모형을 고려대상에 포함함으로써 모형의 불확실성 문제를 명시적으로 감안하였다. 모형의 추정에는 Kuo and Mallick(1998)의 방법에 근거한 깁스 표본추출법(Gibbs sampling)이 활용되었다. 실증분석 결과 주택가격 상승률은 시기적으로는 상승기를, 지역적으로는 서울을 중심으로 높은 지속성을 보이고 있음을 확인하였다. 1988년 이후 3차례의 대세 상승기가 관측되는데 상승기에 들어서기 직전에 주택가격 상승률의 지속성이 높아지기 시작하여 상승기 중에는 매우 높은 수준을 유지하다가 상승기가 종료되면서 지속성이 하락하는 양상을 보이고 있다. 지역적으로는 서울이 6대 광역시에 비해 지속성의 변화가 큰 것으로 나타나고 있다.


Since the fluctuations in housing market have significant effects on financial and real economy, it is important to understand the statistical property of housing price data. In case of Korea, the frequent changes in government policy stance and the rapid developments in economic structure (such as population and the development of capital market) are very likely to have affected the statistical property of housing price inflation. The persistence of housing price inflation is defined as the speed of the price adjustment in response to a shock in housing market. This study analyzes how the persistence of housing price inflation in Korea has changed over time. The main feature of this study is that model uncertainty is considered in analyzing the fluctuation of the persistence. In general, empirical analysis proceeds as follows: (1) Most plausible model is selected based on data, and (2) parameters are estimated. To expound the persistence of a time-series data, we need to include autoregressive variables. Since we utilize small sample of data for the analysis, it is possible that an incorrect lag structure is selected and hence inappropriate implication is drawn. Therefore, we explicitly consider the model with various autoregressive structures in the estimation process to deal with the issue of model uncertainty. For the estimation, Gibbs sampling based on the method of Kuo and Mallick (1998) is utilized. The results of the empirical analysis indicate that the persistence of housing price inflation is stronger around the rising trend in terms of the cycle and in the Seoul metropolitan area in terms of region. Since 1988, three major upturns in housing market have been observed. The persistence of housing price begins to rise more rapidly just before the beginning of the upturns and to decline after the end of it. Regionally, the fluctuations in the persistence are greater in the Seoul metropolitan area than in the six local metropolitan area.

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6서울시 중소형 빌딩 시장의 자본차익 영향요인에 관한 연구

저자 : 신보연 ( Shin Boyeon ) , 유선종 ( Yoo Seonjong )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 89-106 (18 pages)

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본 연구는 서울시 중소형 빌딩 시장을 대상으로 실거래자료를 기초로 반복매매 데이터를 구축하여 OLS 회귀 분석과 분위 회귀분석을 통해 중소형 빌딩 시장의 자본차익 영향요인을 실증 분석하였다.
OLS 회귀분석 결과 서울시 중소형 빌딩 시장의 자본차익에 전면도로 너비, 상권여부, 강남구, 서초구, 마포구, 용산구, 토지면적, 미활용용적률, 보유기간이 영향을 미쳤다.
분위 회귀분석 결과, OLS 회귀분석과 마찬가지로 유의한 모든 변수들에서 계수의 방향성이 동일하게 나타났으나 변수별로 각 분위마다 계수의 크기가 달라서 보다 자세하게 방향성과 경향을 파악 할 수 있었다.
예를 들면 보유기간이 길어지면 자본차익에 부정적인 영향을 미치고, 고분위로 갈수록 부정적인 영향이 증가하여 높은 자본차익을 실현하기 위해서는 장기보다는 단기로 보유해야한다는 것이다.
본 연구는 그동안 연구되지 않았던 서울시 중소형 빌딩 시장의 자본차익 영향요인을 실거래가격을 활용하여 처음으로 분석하였다는 점에서 의의가 있다.


This study conducted an empirical analysis on the factors of capital gain by using OLS regression and Quantile regression based on actual transaction data in the small and medium-sized building markets in Seoul.
The result of OLS regression analysis shows that the width of the front road, commercial districts, Gangnam-gu, Seocho-gu, Mapo-gu, Yongsan-gu, land size, unused floor area ratio, holding period have affect on the capital gain.
As in the OLS regression analysis, the result of Quantile regression analysis shows that the direction of the coefficients was the same in all the significant variables and it can be interpreted more detailed because the size of the coefficients of the variables for each quantile was different.
For example, a longer holding period would have a negative effect on capital gains and would have to be held short-term rather than long-term in order to realize higher capital gains because of the negative effects increase toward higher quantiles.
This study is meaningful in that it analyzed for the first time the factors of capital gain and capital return in the small and medium-sized building market in Seoul, which had not been studied until now, using actual transaction price.

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7서울 오피스 투자시장 리스크 프리미엄 결정요인 분석 : 투자자와 대주의 입장에서

저자 : 유명한 ( Yu Myeonghan )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 108-108 (1 pages)

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최근 서울 오피스 투자시장은 역대 최고 수준의 공실률과 낮은 임대료 상승률에도 불구하고, 자본시장의 풍부한 유동성 자금, 낮은 담보대출 금리 등 영향으로 단위면적당 매매가격이 지속적으로 상승하고 있다. 이러한 영향으로 오피스 거래규모 또한 급격하게 증가하고 있으며, 지난해에는 역대 최대 규모를 기록했던 2016년 대비 43% 증가한 약 12조원 규모를 보여 서울 오피스 투자시장이 그 어느 때보다 활황세를 유지하고 있다. 하지만, 최근 거래된 오피스 중 일부는 해당 자산이 갖고 있는 본연의 가치 이상의 높은 가격에 거래되는 사례가 늘고 있다. 이러한 사례가 증가하는 것은 투자자와 대주 관점에서 보았을 때 수익률은 낮아지고 위험은 상승하게 되어 문제 자산이 될 가능성이 높다. 따라서 본 연구는 투자자와 대주의 관점에서 오피스 투자시장에 내제된 리스크 프리미엄에 영향을 미치는 요인에 대해 분석을 진행하였다.
본 연구는 오피스의 자본환원율과 자본환원율 스프레드에 대한 기존 연구들의 성과를 바탕으로 기대가격 상승률 제어와 거래특성변수 등을 통한 차별화를 통해 투자자 측면에서의 리스크 프리미엄 결정요인에 대한 분석을 진행하였다. 분석결과 기대가격상승률은 자본 환원율 스프레드에 음(-)에 유의미한 영향을 나타내는 것으로 나타났으며, 이는 투자자들이 과거의 가격 상승의 정도를 파악하고 앞으로도 그 만큼의 가격 상승은 지속될 것이라는 적응적 기대가설을 믿기 때문이다. 주요 변수로 설정된 거래특성변수인 선매입, 부분 매매, 포트폴리오 변수는 모두 자본환원율 스프레드에 양(+)에 유의미한 영향을 주는 것으로 나타났다.
오피스에 대한 대주측면에서의 리스크 프리미엄에 관한 연구는 국내외에서 아직까지 진행되지 않은 것으로 알려졌다. 본 연구는 서울 개별 오피스에 대한 담보 대출 금리와 무위험자산 수익률의 차이를 통해 대주 측면에서의 리스크 프리미엄에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 이를 위해 2000년 이후 서울에서 거래된 오피스 거래사례 중 308건의 담보대출 금리자료와 대출특성에 대한 변수들이 분석에 활용되었다. 분석결과 해외대주와 고정금리변수는 리스크 프리미엄에 양(+)에 유의미한 영향을 주는 반면, 대주가 은행이거나 보험사인 경우와 DSCR 변수는 음(-)에 유의미한 영향을 주는 것으로 나타났다.
본 연구는 지속적으로 성장하고 있는 서울 오피스투자시장에 대한 투자자와 대주의 관점에서 리스크 프리미엄에 영향을 미치는 변수들에 대해 분석을 진행하였다. 이를 통해 서울 오피스 투자시장이 좀 더 안전하고 건전한 성장을 지속하는데 기여를 할 수 있을 것으로 기대된다.

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8사람에 만족하십니까, 장소에 만족하십니까?

저자 : 박기덕 ( Park Kiduk )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 109-109 (1 pages)

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본 연구에서는 재개발로 인해, 공공임대주택 거주민들의 이주 후 주거환경에 대한 주관적 인지에 영향을 주는 요인들을 확인하고, 이주 경험이 그들의 삶에 어떻게 영향을 주는지에 대한 이해를 제공하며, 저소득가구들에 미치는 주거이동의 효과와 주거 만족도, 근린의 특성에 관한 문헌들의 공백을 채우는데 기여한다. 기존의 공공임대주택거주민의 주거 환경에 관한 주관적 인지에 관한 연구들은 파편적이었고, 그 인과관계가 불투명하였다. 그리하여, 본 연구의 목적은 기존의 개념들을 하나의 종합적인 모델로 구성하고, 개인 혹은 가구 수준의 특성과 근린 특성에 대한 인지, 근린의 사회적 유대관계, 장소애착, 주거 만족도의 직,간접적 효과에 대해 분석하고자 한다. 이러한 거주민들의 삶에 영향을 주는 이주 경험과 과정의 복잡함을 이해하고자하는 노력은 주택정책의 새로운 다자인과 기존 정책들을 수정하는데 크게 기여할 것이다.
주거 만족도와, 근린특성에 대한 인지, 그리고 공공 임대주택의 재개발에 의해 퇴거되는 저소득 가구들의 주거이동 효과에 대한 연구를 위해 아래의 연구 질문들을 제기하였다: 1) 기존의 공곰임대주택에서 가지고 있던 주거 환경에 대한 인식들이 이주 후 새로운 주거환경의 인식에 어떤 영향을 줄 것인가?, 2) 공공임대주택에 대한 애착이 근린특성에 대한 인지의 효과와 새로운 장소로 이주 후의 주거 만족도 사이에서 어떻게 매개변인으로 작용할 것인가?, 3) 비자발적 이주가 새로운 장소로 이주 후 근린의 사회적 유대관계, 장소애착, 주거 만족도에 어떤 영향을 줄 것인가?
미국 워싱턴 주 Bremerton시의 Westpark 재개발 사업의 세 시점 (이주 전 후향적, 이주 후, 그리고 그 이년 뒤) 을 포함한 두 차례의 설문조사 (이주 후 그리고 그 이년 뒤)를 이용하여, 본 연구는: 1) crosslagged effect modeling을 통해 어떤 변인들이 주거 만족도를 예측하는지, 2) 구조 방적식의 프레임워크를 통한 변인들의 인과관계를 조사하였다. 분석의 결과로 Westpark에서 이주한 높은 수준의 근린 사회적 유대관계를 가지고 있던 거주민들은 비슷한 수준의 유대관계를 유지하는 것으로 나타났다. 공공임대주택에 살던 거주민들의 근린 사회적 유대관계는 이주 후 시간이 지난 뒤 (이년 뒤)의 주거 만족도에 긍정적인 효과를 주는 것으로 나타났고, 그 영향은 이주 후의 높은 수준의 사회적 네트워크가 직접적인 매개변인으로 역할을 하는 것으로 나타났다. 장소애착에 대한 중요한 결과는 주거 만족도와 근린의 사회적 유대관계가 장소애착에 양의 영향력을 행사한다는 것이다. 또한, 비자발적 이주와 이주 후의 긴 거주기간이 시간이 지난 후의 주거 만족도에 부정적인 영향을 주는 것으로 나타났다.
이러한 연구결과들은 새로운 근린에 성공적인 적응과 통합을 위한 이주 전후 지속적인 이사 상담 (mobility consultations)의 중요성을 강조한다. 본 연구에서는 재개발 프로그램의 거주민들이 실질적으로 근린에 머무를 수 있는 시간을 늘리기 위해 근린내의 직장과 공공용지등의 접근성이 필요하고, 그것을 통해 새로운 근린에서 이웃과의 만남을 촉진시켜야 하며 이러한 정책적 시사점이 거주민들의 이주 후 주거 안정성에 기여할 수 있음을 제안하고 있다.

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