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감정평가학 논집 update

APPRAISAL STUDIES

  • : 한국감정평가학회
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수록정보
수록범위 : 1권0호(2002)~18권2호(2019) |수록논문 수 : 299
감정평가학 논집
18권2호(2019년 08월) 수록논문
최근 권호 논문
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1상가권리금과 감정평가

저자 : 김원보

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 2호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 1-2 (2 pages)

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2상가건물 임대차보호법 제10조 제②항의 개정에 따른 상가권리금 감정평가에 관한 연구

저자 : 고현림 ( Ko Hyun Rim )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 2호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 5-30 (26 pages)

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2018년 10월에 「상가건물 임대차보호법(상임법)」 제10조 제②항 임차인의 계약갱신 요구권의 기간이 5년에서 10년으로 연장되었다. 이로 인하여 상가권리금 감정평가에서도 이에 대한 반영이 필요한 가에 대한 논란이 야기되었다. 본 연구에서는 실제 감정평가 된 상가권리금 사례를 이용하여 계약 갱신 요구기간의 연장이 상가권리금 감정평가에 미치는 영향을 민감도분석을 통하여 분석하였으며, 시나리오별로 문제점과 대응방안을 검토하였다. 분석결과, 현행 감정 평가방법을 유지하는 경우에 비하여 「상임법」에 따라 할인기간을 10년으로 증가시킨 경우에는 권리금이 약 60% 과대평가되었으며, 할인기간에 연동하여 무형재산 귀속 영업이익비율의 분모기간도 같이 증가시킨 경우에는 권리금이 약 20% 과소평가 되었다. 할인기간, 무형재산 귀속 영업이익 비율을 변경하고, 할인율을 조정하는 경우에는 약 5%정도의 할인율이 감소되어야 원래의 권리금 감정평가액 수준을 회복할 수 있었다. 이에 따라, 「상임법」 상 임차인의 계약갱신 요구기간에 맞추어 수익환원법 상의 할인기간을 조정하게 되면, 할인율을 감소시키지 않는 한 상가권리금의 과대, 과소평가가 발생할 수밖에 없다. 따라서 상가권리금 감정평가에서 과소, 과대평가의 가능성을 배제하기 위하여 새로운 평가 기준이나 평가기법이 확립되기 전까지는 현행의 감정평가 방법을 유지하면서, 할인기간의 근거를 재정립할 필요가 있다.


The purpose of this study is to analyze the effect of extension of period of request for contract renewal on commercial building premium's appraisal of intangible property according to Article 10(2) of the Korean Commercial Building Lease Protection Act revised in October 2018. This study researches the cases of actual appraisal using Sensitivity Analysis and finds out the problems and countermeasures by the scenarios. As a result, if the term of discount is increased to 10 years, the premium is overvalued, whereas if the term of discount and the ratio of imputed operating profit of intangible property modify at the same time, the premium is undervalued. In the latter, if the discount rate in addition to the factors is reduced, it can prevent the premium's undervaluation. However, adjustment of the discount rate may distort the appraised value of the retailpremium. Therefore, it is better to maintain current appraisal method alternatively until new methods to calculate the ratio of imputed operating profit of intangible property are developed and a new standard of appraisal is established.

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3상가건물 임대차보호법 제10조의 4 권리금 회수기회 보호의 정당한 사유에 관한 연구

저자 : 성주한 ( Sung Joo Han )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 2호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 31-57 (27 pages)

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본 연구에서 상가건물 임대차보호법 제10조의4 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 하게 되면 임대인은 임차인에게 손해배상책임을 부담하는데, 이에 대해 임대인과 임차인 모두 정당한 사유가 중요한 의미를 가지게 된다. 임대인에게 정당한 사유가 있게 되면 임대인은 임차인에게 손해배상책임이 없으나 임대인에게 정당한 사유가 없으면 임대인은 임차인에게 방해행위를 한 것으로 보고 손해배상책임을 지게 된다. 하지만 상가건물 임대차보호법 제10조의4 2항에 의하면 임대인에게 정당한 사유에 해당되는 규정이 단지 4개에 불과하고 열거적이며 한정적으로 제시되어 있어 결국 법원에서 판사의 판결에 의존을 해야 하는 처지에 있게 되었다. 정당한 사유를 구체적으로 설명하기 위한 판례도 지방법원들 간에도 서로 다른 의견을 제시하여 혼란을 가중시키고 있는 현실이다. 그러므로 최근 대법원 판례를 포함한 5개의 판례만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 대한 법원의 해석과 적용을 속단할 수는 없지만, 최근 권리금 소송이 늘어가는 상황에서 손해배상책임과 밀접히 관련되는 권리금 회수기회 보호의 정당한 사유를 살펴보는 것은 현재의 권리금 분쟁을 이해하는데 있어 매우 중요한 연구라고 판단된다.


In this study, if a landlord refuses to conclude a lease contract with a person who intends to become a new tenant arrested by the tenant without justifiable grounds, the landlord shall be liable to the lessee for damages, All rightful reasons have important implications for tenants. If there is a legitimate reason, the landlord shall not be liable to the landlord for damages, but if there is no justifiable reason, the landlord shall be liable for damages by assuming that the landlord has obstructed the tenant. However, according to Article 10.4.2 of the Commercial Building Leasing Protection Act, there are only four regulations that are legitimate reasons, and they are listed in an enumerated and limited manner, and eventually they are forced to rely on the court judge's judgment. The case for explaining the reason for the concrete reason is also the fact that the local court is giving the different opinion to increase the confusion. Therefore, only five cases, including the recent Supreme Court case, cannot immediately dissuade the court's interpretation and application of Article 10-4 of the Commercial Property Lease Protection Act. Examining the just cause of protection is considered a very important study in understanding current rights disputes.

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4권리금 감정평가의 문제점 및 개선방안

저자 : 양기철 ( Yang Gi Cheol )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 2호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 59-80 (22 pages)

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본 논문은 '권리금평가기준'이 마련되고 일선 실무에서 업무를 수행한 지 4년이 지난 시점에서 권리금 감정평가 실태를 점검하고 문제점을 파악하여 이론적, 제도적 보완을 위해서 작성하였다. 권리금 중 유형재산을 감정평가 할 때에는 전환하는 업종이 동종업종(同種業種)인지, 이종업종(異種業種)인지에 따라 적용되는 감정평가 방법이 달라지므로 이에 대한 평가조건을 감정평가서에 명확히 기재하여야 한다. 권리금 중 무형재산은 수익환원법으로 감정평가하되, 영업이익은 권리금에 상응하는 영업이익을 구해야 하며, 할인기간은 무조건 5년이 아니라 평가대상 상가의 예상영업기간으로 하여야 한다. 사용하는 할인율은 영업기간과 반비례관계에 있으므로 업종별, 지역별로 다른 영업기간에 대한 고려를 할인율(위험할증율)에 적절하게 반영하여야 한다. 수익환원법 적용시 직접환원법이나 보상평가에 사용되는 영업손실액 감정평가방법은 적용될 수 없는 감정평가 방법이다. 현재의 권리금 감정평가 수수료는 양질의 감정평가서를 작성할 수 없는 수준이므로 제도개선이 필요하다.


This paper has been prepared for the purpose of the theoretical and institutional supplement by checking the status of the appraisal of the goodwill (or premium) at the moment of 4 years after the 'Appraisal Standard' was announced. When assessing tangible part of goodwill, appraisal condition whether switching industry is same as before or not should be indicated in the report, because appraisal method depends on the conditions. It is desirable to apply income approach to evaluate intangible part of goodwill. Operating profit should be based on an operating profit corresponding to the right. The discount period should be the expected operating period of the subject retail, not always 5 years. Consideration of different operating periods by industry and region should be appropriately reflected in the discount rate(or risk premium rate), due to the fact that the discount rate applied is inversely proportional to the operating period. To evaluate goodwill or premium, direct capitalization method in income approach can not be applied or business losses assessment for compensation. Current appraisal fees of goodwill are unable to produce good quality reports, so reform of the fee system is necessary.

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5벡터자기회귀모형을 이용한 온라인 뉴스기사와 아파트 매매가격의 동태적 관계 연구: 비정형 빅데이터를 활용한 감성분석 기법의 적용

저자 : 박재수 ( Park Jae Soo ) , 이재수 ( Lee Jae-su )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 2호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 83-113 (31 pages)

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이 연구는 부동산 시장과 관련된 온라인 신문기사의 비정형 빅데이터를 수집하고 이를 이용하여 산출된 부동산 감성지수와 실거래가 기반의 아파트 매매가격지수의 동태적 관계를 시계열 분석을 통해 실증분석 하였다. 서울시를 5개 권역으로, 아파트 전용면적에 따라 5개 규모로 구분한 후, 각각에 대해 벡터자기회귀모형을 적용하여 분석하였다. 충격반응분석 결과, 금리는 아파트 매매가격지수에 전반적으로 부(-)의 반응을 보였다. 반면감성지수는 일부 권역을 제외하고 정(+)의 반응을 나타냈으며, 반응의 크기는 2개월에서 가장 크게 형성되었다. 분산분해분석 결과, 충격을 받은 시점에서 아파트 매매가격지수에 가장 큰 영향을 주는 변수는 자체 변수이고, 권역과 규모를 고려한 대부분 분석대상에서 금리가 감성지수보다 더 높은 영향력이 나타냈다. 그러나 서울시의 동북권, 서북권, 동남권의 일부 규모의 주택에서는 감성지수가 금리보다 더 높을 영향력이 크게 나타냈다. 이 권역들은 서울에서 최근 부동산 가격의 상승과 하락을 리드했던 지역이라고 할 수 있다. 이 연구에서 빅데이터 분석기법인 토픽 모델링과 감성분석을 통해 산정한 감성지수가 과거 부동산 시장의 가격변화를 설명하고 향후 가격변화를 예측하는데 유용한 변수로 사용될 수 있음을 실증하였다.


In this study, we used the news on the real estate market in the online newspaper articles and compared the relationship between the apartment sales price and the real estate sentiment expressed in the online newspaper article as a representative, macroeconomic variable through the VAR(Vector Auto Regressive) model. After dividing the city of Seoul into five subregions and categorizing the apartment sale prices by size, the VAR model was applied to each. According to the impulse response analysis, the interest rate showed a negative response to the sales prices of the apartments. The sentiment index showed a positive response except for certain regions, and the magnitude of response was largest at lag two. In the variance decomposition analysis, the biggest factor for the sales price of apartments at the time of impact was the price variable itself, and the interest rate was more influential than the sentiment index. Yet in the Northeast, Northwest and Southeast subregions, the sentiment index was more influential than the interest rate and these regions are the areas that led the rise of the real estate price in the recent year. The result of this study shows that the sentiment index derived from the Big Data and sentiment analysis can be used as a useful parameter in analyzing the real estate market.

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6성수기 지역별 주택매매가격과 전세가격 간의 정보비대칭성에 관한 연구

저자 : 전해정 ( Chun Haejung )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 2호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 115-133 (19 pages)

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본 연구는 성수기 지역별 주택매매가격과 전세가격간의 정보비대칭성에 관한 연구로 GARCH 모형을 이용해 실증분석 하였다. 본 연구의 시간적 범위는 2006년 1월부터 2018년 2월까지의 월별 자료이며 공간적 범위는 전국, 수도권, 지방권, 서울로 설정하였다. 주택시장 성수기는 매년 1월, 2월, 8월과 12월로 설정하여 전체기간과 성수기를 비교분석하였다. 주택매매가격과 전세가격의 GARCH(1,1) 분석결과, 모든 지역에서 현재의 변동성 충격은 다음기의 변동성에 영향을 미치는 것을 알 수 있다. 실증분석결과, 지역별로 차이는 존재하나 성수기 주택매매시장과 전세시장에는 비대칭적 정보이전효과가 존재하는 것을 알 수가 있었다. 본 연구결과에 따르는 정책적 시사점은 주택시장의 특성상 성수기 효과가 존재하는 만큼 성수기에는 주택시장 모니터링 등을 강화해 주택시장 안정화를 기할 필요성이 있다.


In this study, the information asymmetry between the housing sales price and the Chonsei price is analyzed by GARCH model. The temporal range is monthly data from January 2006 to February 2018, and the spatial range is set to nationwide, metropolitan area, non-metropolitan area, and Seoul. The peak season of the housing market was set to January, February, August, and December of each year. As a result of the GARCH (1,1), the current volatility impact in all regions affects the volatility of the next period. As a result, there was asymmetric information transfer effect in the peak season housing market. The policy implication is that it is necessary to stabilize the housing market by strengthening the monitoring of the housing market in the peak season as the housing market has the effect of the peak season.

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7베트남 주거용부동산의 자본환원율 스프레드 결정요인 분석: 하노이시 아파트를 중심으로

저자 : 박상훈 ( Park Sang Hoon ) , 김정선 ( Kim Jung Sun )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 2호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 135-156 (22 pages)

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최근 국내 개인투자자들을 중심으로 해외부동산 투자가 증가하면서 투자정보의 필요성이 증가하고 있다. 이에 본 논문은 투자관심지역으로 지목되고 있는 베트남 부동산에 대해 자본환원율 스프레드의 영향여부와 정도를 분석하였으며 투자의사결정의 지표로 제공하는 것을 목적으로 한다. 분석자료는 2018년 1월 1일부터 12월 31일까지 거래된 베트남 하노이시 아파트 실제거래사례1,057건을 수집하여 분석에 활용하였다. 연구결과 첫째, 하노이시 아파트의 자본환원율 스프레드는 부동산특성보다는 거시경제지표에 의할 때 설명력이 높았다. 둘째, 분석모형의 적합도를 나타내는 Adjusted. R2는 거시경제지표, 부동산특성, 거래특성이 모두 포함된 모형4의 경우 가장 높게 나타났다. 셋째, 자본환원률 스프레드 상승요인은 인플레이션율, 대출이자율, 투자목적 등이며, 하락요인은 실질GDP상승률, 전유면적, 경과년수, 외국인거주비율 등으로 나타났다. 본 연구는 해외부동산 투자에 대한 정보를 제공했다는 점에서 연구의 의미가 있으며, 향후 자료수집을 통해 자본환원율 스프레드의 시계열적 분석 등이 필요할 것으로 보인다.


With the recent increasing investment in foreign real estates among domestic private investors, the necessity of investment information is increasing. Accordingly, this study analyzed the impact and influencing degree of Vietnamese real estates that were being pointed out as investment area of interest on capitalization rate spread and aims to provide this as investment decision-making index. The analysis data were 1,057 cases of apartment in Hanoi, Vietnam transacted from Jan. 1 to Dec. 31, 2018 and the actual transaction cases were collected and utilized for analysis. As a result, first, capitalization rate spread of Hanoi apartment had a higher explanation power by macro-economic indicators rather than by real estate characteristics. Second, Adjusted. R2 indicating the goodness-of-fit of the analytic model appeared most highly in the Model 4 that included macro-economic indicator, real estate characteristics, and transaction characteristics. Third, the capitalization rate spread enhancement factors were inflation rate, lending interest rate, purpose of investment, etc. and the deteriorating factors appeared as real GDP growth rate, exclusive area, elapsed years, percentage of foreigner residence, etc. This study is significant in that it provided information on the investment into foreign real estates. In future, it seems that the time series analysis of capitalization rate spread, etc. is needed through data collection.

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본 연구는 불확실성, 투자의 비가역성, 유연성이 뚜렷하게 나타나는 부동산개발사업과 관련하여 만기무한의 아메리카형 옵션을 토대로 개발예정부동산에 대한 감정평가모형을 이론적으로 구축하고 재건축아파트에 적용하는 것을 목적으로 한다. 그리고 개발의 최적시기를 알 수 있는 최적 임계점 모형을 바탕으로 최적 임계점에 영향을 미치는 요인의 효과를 수리적으로 분석한다. 먼저, 기초자산가격의 기하브라운운동을 토대로 파생자산인 개발예정부동산의 미분방정식을 도출하고, 상미분방정식의 해를 구해 개발예정부동산의 감정평가모형을 구축하였다. 구축한 모형을 강남구의 재건축아파트에 적용한 결과 토지의 단위면적당 가치는 35,977,728원/㎡으로 산정되었다. 다음으로 최적 임계점에 영향을 미치는 요인들의 효과를 분석하였다. 그 결과 α 와 σ는 옵션승수를 통해 최적 임계점을 상승시키고, y 는 옵션승수를 통해 최적 임계점을 하락시키며, p는 옵션승수를 통해 최적 임계점을 하락시키면서 직접적으로 최적 임계점을 하락시키는 것을 알 수 있었다. 한편, Ro과 I는 직접적으로 최적 임계점을 상승시키고, Co는 직접적으로 최적 임계점을 하락시키는 것으로 분석되었다.


The purpose of this study is to construct the appraisal model for the real estate to be developed and apply to reconstruction apartment on the basis of the unlimited American option of uncertainty, irreversibility and flexibility of the real estate development project. Based on the optimal critical point model, which can find the optimum point of development, the effects of factors affecting the optimal critical point are mathematically analyzed. First, based on the geometric Brownian motion of the underlying asset price, we derive the differential equation of the property to be developed, which is a derivative asset, and obtain the solution of the ordinary differential equations to build a valuation model of the real estate to be developed. As a result of applying the model to the reconstruction apartment in Gangnam-gu, it was estimated to be 35,977,728 won / ㎡ per unit area of land. Next, we analyze the effect of factors affecting optimal critical point. As a result, it can be seen that α and σ increase the optimum critical point through the option multiplier and y decrease the optimal critical point through the option multiplier, and p decreases the optimal point directly while decreasing the optimal point through the option multiplier. On the other hand, Ro and I directly increase the optimal point, while Co directly decrease the optimal point.

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1연안해역에서 석유오염물질의 세균학적 분해에 관한 연구

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