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부동산분석학회 학술발표논문집 update

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2018권1호(2018) |수록논문 수 : 21
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2018권1호(2018년) 수록논문
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1초대의 글

저자 : 이창무

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2018권 1호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 1-1 (1 pages)

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2중소형빌딩의 가격 결정에 영향을 주는 요인에 관한 연구

저자 : 차승호 , 한제선 , 이창무

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2018권 1호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 3-21 (19 pages)

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실제 사용을 하거나 투자를 목적으로 중소형 빌딩에 대한 관심이 높아지고 있다. 또한 서울시내에서 일반적으로 소형 또는 중형빌딩으로 여겨지는 10층 이하의 빌딩의 수는 73.32%를 차지하고 있지만. 이에 대한 연구는 대형빌딩에 비해 부족한 상황이다. 본 연구에서는 국토교통부 부동산거래자료 중 2006년부터 2015년까지 서울시 상업용 빌딩 거래사례자료와 건축물대장을 활용하였다. 이 중 연면적 기준 500평에서 4,000평의 자료를 대상으로 다중회귀모형을 통하여 빌딩의 거래가격에 미치는 영향을 파악하였다. 건축물대장상의 용도와 포털사이트의 로드뷰를 활용하여 빌딩의 실제 용도를 구분하였다. 분석의 가장 큰 특징은 다음과 같다. 800평을 기준으로 하위그룹과 상위그룹을 각각 분석해본 결과, 500~800평의 하위그룹에서는 건물의 실제용도가 가격에 유의한 영향을 미치는 것을 확인하였지만 반대로 상위그룹에서는 유의하지 않은 것으로 분석되었다. 한편, 연면적의 기준으로 Chow-test를 실시하여 연면적 기준 800평에서 가장 유의한 결과가 나타났고 이를 통해 연면적 800평 이하는 소형빌딩, 연면적 800평이상 4,000평이하를 중형으로 나누는 기준을 제시하였다.


Recently, there is a growing interest about the market of rent and transaction. In this situation, the research about Small to Medium sized Buildings(SMB) have not been done systematically. So, this study will analyze the factors that affect trading price of the Small to Medium sized Buildings and figure out the differences about them. This research uses a population of the buildings in Seoul which total floor area are between 1650 and 13220 square meter. Among them, It is the samples that the buildings were traded between 2006 and 2015. Those buildings are spread across Seoul. The main results of the analysis are summarized as follows. First, the trading price of Small and Medium sized Buildings were affected for the building characteristic, area characteristic and transaction time. Second, the trading price of the Small sized buildings is influenced by actual use of the building such as commercial, business purpose but the Medium sized buildings are less influential then Small sized buildings. Third, the trading price of the Medium sized buildings more sensitively than the trading price of a Small building to these characteristics. This shows that it is needed to consider various factors when trading a Small sized Building in terms of its Actual building use. Therefore, the trading partner must determine the price to analyze comprehensive and diversified for each attributes. Through this study, you can increase the understanding of the Small to Medium sized Buildings which are relatively less received attention than Large sized Buildings and it helps each trading partners to make rational decision when they trade Small to Medium sized Buildings. Also, its purpose is to contribute to objective and reasonable real estate transactions and market formation.

3Factors that Affect Real Estate Investment Trust Market Volumes: A Country-Level Analysis

저자 : Jang Soon Woo

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2018권 1호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 23-28 (6 pages)

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This paper investigates various country-level economic, social, and infrastructural factors that influence real estate investment trust market volumes across 22 countries that currently have active REIT markets. The primary contribution of this study is to apply existing analyses that focused on the real estate market as a whole to the REIT market to identify the positive and negative correlations, as well as degree, of each factor on REIT market volume. Through the findings, the study will be able to stand as a reference for financial researchers and professionals of the industry to identify country-level factors that affect respective REIT market volumes. The study also suggests factors that government authorities such as legislators may wish to address and adjust to create sound investment environments for their countries.

4상업용 부동산 머천다이징에 관한 탐색적 연구

저자 : 오미용 , 박태원

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2018권 1호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 29-47 (19 pages)

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국내의 쇼핑 문화는 경제상황과 정책에 따라 다양한 변화를 거듭하였다. 다양성과 합리성을 추구하는 소비자들은 오프라인 위주의 구매방식에서 온라인과 SNS를 통한 구매방식 선택하였으며, 이는 소비 트랜드를 주고하고 있다. 또한 4차 산업혁명 기반 기술(인공지능, IoT 등)을 기반으로 한 리테일 테크의 진화는 소비자에게 스마트한 소비가 가능토록 하고 소비자 맞춤 생산방식으로 변화하며, 리테일 매장의 상권주기 역시 점차 짧아져 가고 있다.
반면, 부동산 산업은 매출규모와 큰 외형에 비하여 급변하는 변화에 빠르게 대처할 수 있는 프로젝트 메니저 즉, 부동산 머천다이저가 매우 요구되고 있는 상황이나, 현 부동산분야의 머천다이징은 '레이아웃', '테넌트 믹스' 개념의 협의의 의미로 사용되고 있으며 그 역할 역시 매우 한정적이다. 이에 머천다이징의 근간이자 연구가 가장 활발한 패션 머천다이의 정보MD, 제품MD, 생산MD, 유통MD의 역할을 부동산 산업에 적용하여 계획MD, 건축·설계MD, 운영MD, 엔터테인먼트MD로 분류하였으며 집객-체류-소비에 대한 연관관계를 통하여 연관관계를 검증하였고, 부동산머천다이징은 '소비트랜드를 견인하며 소비수요 창출을 위한 최유효공간구성 및 운영방법'으로 정의하였다.
부동산 머천다이징의 요인선정 과정으로는 상업사설 활성화 관련 선행연구를 바탕으로 40개의 변수 선정하여 전문가 인터뷰 및 Delphi조사를 통하여 52개의 변수 선정 및 전문가 F.G.I를 통하여 13개의 요인명을 선정하였다.
선정된 요인은 계획MD에 트랜드와 영업환경, 건축/설계MD에 어메니티 공간, 인테리어/디자인, 이동동선, 접근성, 운영MD에 테넌트 구성, 운영사, 편의시설, 임대관리, 엔터테인먼트 MD에 이벤트, 이미지, 홍보로 구성된다.
본 연구를 통하여 부동산 머천다이징에 대한 정의를 규정하고, 기존 물리적 부분에 집중되어 있던 상업용 부동산의 관리기법에 엔터테인먼트 요소를 반영하여 부동산 머천다이징의 요인을 정리하였다.


The South Korean shopping culture has come through various changes according to the domestic economic situation and the government policies. Consumers who pursue diversity and rationality have shifted their focus from offline purchase to online purchase and also making a purchase through social media, which is leading the consumer trend.
The consumer trend has transformed, from the first generation of the shopping malls that focused on purchase efficiency such as Geopyeong Freya, Doosan Tower, and Hell APM to the second generation that upgraded their F&B such as street mall La Festa and Western Dome and the third generation that upgraded their entertainment features such as Times Square and IFC.
Furthermore, the evolution of the retail technology based on the 4th Industrial Revolution technologies (like AI and IoT) involves such changes as to enable smart consumption, consumer-customized production, and increasingly shorter business lifecycle for retail stores. Accordingly, it is high time to train specialists who will decide the success or failure of commercial real properties by reading identifying the trends.
However, in contrast with the big sales and turnover boasted by real estate industry, it is hard to find project managers, that is, the real estate merchandisers in a broad sense who can promptly respond to the rapid changes. Current real estate merchandising is applied in its narrow sense such as 'layout' and 'tenant mix', and its role is quite limited.
To look at fashion merchandising, the most activated as the origin of the merchandising theory, we see that merchandising comprises all the processes that transpire with fashion business from product planning to distribution and sales. Considering the various activities that can boost demand, merchandising in real estate needs to have its meaning reestablished. Accordingly, the theory of real estate merchandising in a broad sense that handles the entire process from planning to operation has been reestablished.
By applying to real estate industry the roles of information merchandiser, product merchandiser, production merchandiser, and distribution merchandiser in fashion merchandising, they were categorized into planning merchandiser, construction & design merchandiser, operation merchandiser, and entertainment merchandiser, and the linkage through the connections of attraction, stay, and consumption was tested. Thus, real estate merchandising was defined as 'the method for configuring and operating the most effective space to propel consumer trends and create consumption demand'.
As far as the selection of the factors of real estate merchandising is concerned, there are no earlier related studies. So, based on the earlier studies on reinvigoration of commercial facilities, 40 factors were selected, and 19 additional factors were discovered through interviews and Delphi study with experts. By merging similar entries out of 58 factors, 53 factors were selected, further being narrowed to final 13 through a focus group interview with specialists.
The selected factors are as follows: trend and business environment for planning merchandiser; amenity space, interiors & design, line of movement, and accessibility for construction & design merchandiser; composition of tenants, operator, amenities, and rental management for operation merchandiser; and events, image, and publicity for entertainment merchandiser.
The interviews with the specialists found a number of cases in which the initially intended functions were compromised as the concepts in the early planning stage and failed to be connected to their operation. Thus, the need for real estate merchandisers who handle the entire functions of commercial real estate is confirmed.
This study is significant in that it defines real estate merchandising, identifying the factors of real estate merchandising by reflecting the entertainment elements in the commercial real estate management technique which mainly focuses on physical parts, and creating a theoretical basis for real estate merchandising.
Training professional real estate merchandisers who go beyond instantly responding to the rapidly changing consumer market and the changes with commercial real properties and predicting and mounting a preemptive response to them constitutes a crucial agenda for possibly reviving degenerated business centers and a topic for continued research.

5프라이빗 가치가 고급주택 가격에 미치는 영향에 관한 연구

저자 : 문지영 , 유선종

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2018권 1호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 51-70 (20 pages)

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The study analyzed the impact of private value on luxury housing prices. This study was conducted on actual transaction prices that correspond to the top 10 complexes in the official price list of apartments announced by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport in 2018. 260 data were utilized for the top 10 apartment complexes that were traded between January 1, 2017 and September 30, 2018. Based on an accurate understanding of the real estate tax division and the resulting demand factors, the government intends to provide the correct information to market participants.
Whereas previous research analyzed the elements of choice of high-end housing through surveys, this study was confirmed empirically using actual prices. There have been studies of special values such as the Han River view, but there have been no studies of private values. In this regard, the private value was defined as the secret and differentiated value of a particular group and the private value was formed for high-end housing. The variables were constructed based on the location characteristics, site characteristics, individual characteristics, environmental characteristics, and other characteristics of the housing price, and the proxy variables were created and analyzed through the hedonic model. In high-end housing, it was found that the influence of the characteristics of the complex and the individual characteristics was greater, and that privacy and differentiation were important roles in detail. The report is meaningful in that it studies the fact that private values are making high-end home buyers more expensive.

6새로운 주택공실률 통계 구축방법에 관한 연구: 전기계량기의 전기에너지사용량 데이터를 이용하여

저자 : 강현구 , 이창무

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2018권 1호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 71-85 (15 pages)

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통계청에서 제공하는 장래가구추계를 살펴보면 주택을 점유하는 가장 기본적인 단위인 가구는 2043년에 정점에 도달하고 이후 지속적인 감소를 예상하고 있다. 또한 인구의 고령사회진입, 가구분화에 따른 1인 가구 증가 등 다양한 요인으로 인해 향후 우리나라 주택시장 내 주택수요 여건이 크게 변화할 여지가 크다. 공급 측면에서 살펴보면 인구가 집중된 수도권의 경우 대규모 개발로 인하여 중심지역 개발가능지는 이미 고갈되었으며, 주변 지역 개발도 지속적으로 확대되어 도시의 외연적 확산이 한계에 도달하고 있는 실정이다. 이러한 미래에 예상되는 주택수급여건 변화에 따른 탄력적 수요·공급관리 정책 수립을 위해서는 주택시장 내 수급상황을 판단할 수 있는 지표의 생산이 필요한 상황이다.
우리나라에서는 주택수급상황을 판단하기 위한 지표로 주택보급률 통계가 주로 활용되고 있으나, 주택보급률 통계 단위인 다가구거처가 반영된 가구수, 주택재고 등에 대한 주택관련기초 자료의 신뢰성 문제가 여전히 지적되고 있는 상황 속에서 외국인 가구가 지속적으로 증가하는 추세가 반영될 경우 주택보급률 통계는 크게 달라질 수 있다.
이에 본 연구에서는 우리나라 주택시장 내 수급상황을 판단할 수 있는 지표로 전기계량기의 전기에너지사용량 데이터를 활용한 주택공실률 통계 구축 방법론을 제시함과 동시에 주택공실률을 실증 분석함으로써 구축방법의 가능성을 타진한다.


The opening of a new subway contributes greatly to controlling various traffic problems by reducing the demand for the car. The subway can be regarded as contributing to the improvement of urban spatial accessibility. However, it causes a lot of social pollution such as noise and vibration, and the construction of the subway costs enormously. Therefore, the opening of the subway should be able to offset these socially negative effects. Therefore, we want to measure the network extension effect of subways that have not been evaluated in the meantime by using modified repetitive sales model. The network extension effect means the effect of opening a new route and the effect of improving accessibility to a destination that existing route users can enjoy. In this study, we analyzed the effect of subway line expansion. As a result, it is expected that it will be a basis for the benefits to be considered in terms of the existing route users when analyzing the benefit and cost of establishing the subway line.
In Korea, the statistics of housing penetration rate are mainly used as an index to judge the housing supply and demand situation. However, there is still a problem of the reliability of the basic data on housing related to the household number and housing inventory, If the trend of increasing foreign households is reflected, the housing penetration rate statistics can be greatly changed.
In this paper, we propose a methodology for building the vacancy rate statistics using the electric energy usage data of the electric meter as an index to determine the supply and demand situation in the Korean housing market, and examine the possibility of the construction method by analyzing the vacancy rate of the housing.

7주택 재건축 진행 과정이 주변 근린 주택 가격에 끼치는 영향: 서울시 송파구를 중심으로

저자 : 최단비 , 김정섭

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2018권 1호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 87-110 (24 pages)

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본 연구는 주택 재건축 단계별로 주변 근린 주택 가격에 끼치는 영향을 분석하였다. 기존의 선행 연구들은 대체로 주택 재개발과 같은 근린의 전반적인 변화가 주변 주택 가격에 끼치는 영향을 분석하였다. 또한, 주택 재건축과 관련한 논문들은 케이스 스터디를 바탕으로 진행되어 왔으며, 따라서 일반화할 수 있는 분석이 수행되지 않았다. 본 연구는 주택 재건축의 16단계를 조작적 정의를 통해서 4단계로 분류하였다. 그 이후, 그 단계에 따라서 근린의 주택가격이 어떠한 영향을 받았는지를 분석하였다. 분석방법은 단지별로 발생되는 영향을 통제하기 위하여 위계선형 헤도닉 모형을 활용하였다. 본 연구에서는 주택 중 특히, 서울 지역 내 보편적인 주거 형태이자 재건축 시장 영향력에 있는 아파트 가격을 종속변수로 분석하였다.
본 연구의 결과는 다음과 같다. 1) 주택 재건축의 단계별로 다른 역할을 하고 있으며, 따라서 각 단계마다 영향이 다르게 나타난다. 2) 주변 근린 범위에 따라서, 주택 재건축의 변화에 받는 영향이 다르게 나타난다. 3) 본 영향의 차이는 주변 근린 주택 시장의 분류와 관련이 있다. 매매 시장의 경우 건축연한 20년을 기준으로 영향이 다르게 나타난다. 이는 재건축 가능성에 대한 기대와 새로운 주택으로 인한 대체재 가능성이 시장에 영향을 미쳤다고 볼 수 있다.
본 연구는 서울시 지역 중 송파구를 대상으로 수행하였다. 따라서, 서울시 전체적인 재건축시장에 대한 일반화된 논리를 도출하기는 어려우며 또한, 재건축으로 인한 주변 근린 영향이 단기적인지 장기적인지에 대한 명확한 이해는 어렵다. 또한 재건축의 단계별 진행으로 인한 이주 수요 및 입주 변화에 따른 근린의 전월세 시장에 대한 영향력에 대한 분석도 추가적으로 진행되어야 할 필요가 있다.


This study analyzes the impact of housing prices on nearby houses by phase of housing reconstruction. Existing prior studies have analyzed the effect of fundamental changes in neighborhood prices, such as housing redevelopment or 'New Town' project. Also, the prior papers related to housing reconstruction did not carry out generalizable analyses, they are based on case studies. This study classified the 16th phase of housing reconstruction into 4th phase through the operational definition. Subsequent steps were followed by an analysis of how residential prices in the neighborhood were affected.
The analysis method used a hierarchy-linear hedonic model. This study was analyzed based on the prices of apartments that are common to houses, especially Seoul. Therefore, the model was used to control the effects of the apartment complex.
The finding of this study is as follows. 1) The role of the reconstruction apartment stage is different, and the effects of each stage are also different. 2) Depending on the extent of the surrounding neighborhood like neighborhoods in 400m or 800m, the impact of changes in the housing reconstruction is different. 3) Differences in impact are related to the classification of neighboring housing markets. The effect of the sale is different on the basis of the 20 years of construction. This may have affected the market with expectations of possible reconstruction and the possibility of replacement by new housing.
However, the study was conducted only on Songpa-gu in Seoul. Therefore, it is difficult to draw up implications for the overall Seoul reconstruction market. Also, it is difficult to derive a clear understanding of whether the peripheral effects of reconstruction are short-term or long-term. Further analyses of the demand for migration due to the progress of reconstruction and the influence on the market for rent in neighboring areas due to changes in occupancy should also be conducted.

8주택담보대출 채무불이행-기계학습 접근법

저자 : 김동섭 , 신승우

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2018권 1호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 111-117 (7 pages)

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일반적으로 기존의 주택 담보 대출의 채무 불이행에 관한 연구는 전통적 통계 기반으로 채무불이행 요인을 설명하는데 초점을 두어 왔다. 본 연구에서는 2010년 6월에서 12월까지 실행되었던 주택 담보 대출 내역을 바탕으로 기계 학습을 활용하여 채무 불이행을 예측력을 검증하였다. 전통적 통계 기법으로 로지스틱 모형과 기계 학습 기반의 채무 불이행 예측 모형을 비교함으로써, 기계 학습적 접근의 유효성을 확인하였다. 기계 학습 방법으로는 Random Forest, Multi-Layer Perceptron 등을 활용하였으며, 예측력을 검증하기 위해, Out-of-Sample Test를 적용하였다. 이를 통해 주택 담보 대출의 채무 불이행 문제를 기계 학습 기반의 자동화에 대한 실무적 활용 가능성도 확인하였다.

9Value of Bilingual Education: Effect of Bilingual School Designation on Housing Price

저자 : Kang Mo Koo , Jerry Liang

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2018권 1호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 121-160 (40 pages)

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We examine the impact of bilingual school designation on the house price by analysing a natural experiment of school conversion from a monolingual school to a bilingual school in Melbourne. We find that the house price within the pertinent school catchment area responds positively by 8.4%-9.1%. Moreover, we find no significant response in the unit market where residents are less likely to have school-aged children. Analysis with substituted control group with extended surrounding areas, other bilingual school catchment areas, and school catchment areas of public schools with similar academic performance confirms that the significant change in house price is resulted from the bilingual school designation.

10청년층 임차가구의 주택점유형태 결정요인에 관한 연구

저자 : 이소영

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2018권 1호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 161-181 (21 pages)

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