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Korea Real Estate Review

  • : 한국부동산연구원
  • : 사회과학분야  >  경제학
  • : KCI등재
  • :
  • : 연속간행물
  • : 계간
  • : 2092-5395
  • :
  • : 감정평가논집(~2008)→부동산연구(2009~)

수록정보
25권4호(2015) |수록논문 수 : 6
간행물 제목
25권4호(2015년) 수록논문
권호별 수록 논문
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KCI등재

1통화정책이 부동산가격 변동성에 미치는 영향에 관한 연구

저자 : 최영상 ( Young Sang Choi ) , 고성수 ( Sung Soo Kho )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 25권 4호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 7-19 (13 pages)

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본 연구는 핵심적인 통화정책 관련 변수들과 모기지 규제 정책, 유동성 관련 변수들이 한국의 부동산 가격 변동성 동학에 미치는 영향에 대해 분석하였다. 이를 위해, 독립변수와 종속변수를 동학적 해석이 가능하도록 변동성 관련변수로 변환하였다. 1998년 1월부터 2013년 8월까지의 한국은행 및 기타 자료에 기초한 본 연구는 부동산 시장과 통화정책간의 잠재적인 관계를 설명해준다.실증분석 결과 팽창적 통화정책(기준금리 하락 및 통화량 공급 가속)과 모기지 규제정책의 부재는 차기의 주택가격변동률을 추가적으로 가속시키는 경향이 있는 것으로 나타났다. 그러나 긴축적 통화정책(기준금리 상승, 통화량 공급 감속)과 모기지 규제정책의 도입은 주택가격변동률을 추가적으로 감속시키는 경향이 있는 것으로 나타났다. 이를 통해, 본 연구는 통화정책의 주요요소들이 부동산 가격 변동률 변화의 중요한 원동력임을 밝혔다. 또한, 상승주식시장은 차기의 주택가격 변동률 가속과 관련이 있는 것을 확인하였다. 마지막으로 외부 단기성투기자금 유입은 주택가격 변동률과는 통계적으로 중요한 영향은 없는 것을 확인하였다.


This study focuses on the effect of key monetary policy variables and mortgage credit policy indicator, liquidity-related variables on the real estate price volatility dynamics in korea. For this purpose, the independent variables and the dependent variables were converted to a volatility-related variables. Based on monthly data from January 1998 to August 2013, it demonstrates underlying relation between the real estate market and monetary policy. Empirical result shows that both expansionary monetary policy (declining interest rates, faster money supply growth) and non-mortgage credit policy tends to accelerate the subsequent home price growth rate. however, restrictive monetary policy (rising interest rates, slower money supply growth) and the introduction of mortgage credit policy tends to decelerate the subsequent home price growth rate. Through the results, This study finds that monetary policy factors are the important driving forces behind the change of real estate price growth rate. Furthermore, a bullish stock market related to accelerate subsequent home price growth rate. Finally, hot money flow not have statistically significant effects on the home price growth rate.

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2세종시로의 주거이동 및 주거만족도 요인 분석

저자 : 김부성 ( Boo Sung Kim ) , 정재호 ( Jae Ho Chung )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 25권 4호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 21-32 (12 pages)

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세종시는 이전의 주거지 공급을 위한 신도시와는 달리 공무원의 이주를 포함하여 비자발적 이동과 보다 나은 주거지에 정착하기 위한 자발적 이동이 동시에 이뤄지는 특수지역이다. 한편 세종시에 주거하고 있는 시민을 모집단으로 설문대상으로 설정하였다.본 연구에서는 주거결정요인인 환경적 요인, 교육적 요인, 경제적 요인, 사회ㆍ인프라적 요인, 문화적 요인들의 관계성을 확인하고 세종시 전체 만족도와의 관계를 알기 위해서 구조방정식모형을 이용하여 본 가설을 검증하였다.분석결과, 경제적 요인과 환경적 요인, 교육적 요인, 사회ㆍ도시인프라적 요인이 세종시 주거만족도에 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 교육적 요인이 환경적 요인에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 즉, 교육적 요인은 환경적 요인에 영향을 주며, 문화적 요인을 제외한 모든 요인은 전체 만족도에 영향을 주는 것으로 나타났다.본 연구결과에 따르면, 일반적으로 생각하는 주택가격 등의 경제적인 요인보다도 교통시설, 의료시설, 근린ㆍ상업시설 등의 인프라 구축이 최우선 추진되어야 한다는 점이다. 자발적 이동을 한집단이 비자발적 이동을 한 집단보다 사회ㆍ도시인프라적 만족도가 높은 것으로 분석되었다.


Sejong City is a special district where involuntary moves including those of public officials, and voluntary moves for settling down in better residences are realized simultaneously. Citizens residing in Sejong City were set as a parent population for the survey,In order to confirm relationships among the environmental factor, educational factor, economic factor, social/urban infra factor, and cultural factor, which are residence determinants, and their relationships with Sejong City satisfaction, hypotheses were verified by using a structural equation model.As a result, the economic factor, environmental factor, educational factor, and social/urban infra factor turned out to influence Sejong City residential satisfaction, and the educational factor turned out to influence the factors, and all the factors excluding the cultural factor influence Sejong City residential satisfaction.The study results indicate that establishment of infrastructures such as transportation facilities,medical facilities, and neighborhood/commercial facilities should be more promoted than the economic factor such as housing prices. It was analyzed that voluntary movers have higher social/urban infra satisfaction than involuntary movers.

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3고연령 가구의 연령대별 주택수요 특성 분석

저자 : 안선영 ( Seon Young An ) , 조주현 ( Joo Hyun Cho )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 25권 4호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 33-48 (16 pages)

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본 연구는 고연령 가구의 주택수요 특성을 분석하기 위하여 2단계 Heckit 모형을 이용하여 주택 수요함수를 추정하였다. 고령화 현상으로 인해 고연령 가구 수가 급속히 증가하고 기대수명 연장으로 인해 초고령층까지 연령층이 두터워짐에 따라 고연령 가구의 주택수요는 지속적으로 확대되고 다양해지고 있다. 따라서 고연령 가구를 기존의 연구들처럼 하나의 집단으로 보지 않고, 55세 부터 65세 미만까지는 은퇴기인 장년가구, 65세 이상부터 75세 미만까지는 전기노인 가구, 그리고 75세 이상의 후기노인가구로 구분하여 분석하였다. 연구결과, 자가가구의 경우 은퇴기인 장년기에 주택규모를 축소하고 비교적 늦은 시기인 후기 노인기에 임차확률이 높아지는 것으로 확인 되었다. 또한 임차가구의 경우 장년기에는 주택규모의 변동이 거의 없는 반면 전기노인가구부터 소득대비 임대료 부담이 높아지면서 주택규모의 감소가 시작되고 후기 노인기에는 감소량이 둔화되지만 임대료 증가 시 주택규모 축소는 불가피한 것으로 보인다. 즉, 주택소유는 가능한 유지하면서 비교적 이른 시기인 장년기부터 주택규모를 축소하는 것으로 소비조정이 이루어지는데,이는 주택소유 의지가 강한 우리나라 고연령 가구의 특성을 반영하며, 대신 주택규모를 축소함으로써 부족한 소비를 충당하거나 여유자금을 활용하여 노후를 준비하는 것으로 보인다. 따라서 주택소유를 유지하면서도 노후의 생활자금을 융통할 수 있도록 현재 시행중인 주택연금 상품을 다양화 및 활성화하도록 한다. 또한 75세 이상의 저소득 가구를 위해 임대료 부담을 완화하고 공공임대주택 입주자 선정 시 추가적인 가산점 및 우선순위를 부여하는 등의 정책적인 배려가 요구된다.


The main purpose of this study is to analyze the housing demand characteristics of older households using housing demand function. For this purpose we classify older households as those persons over 55 years of age, and break this group down further into 3 sub-groups (55-64, 65-74, and 75 years and older). Employing 2010 Korea Housing Survey data, the two-stage Heckit model was estimated and the marginal effects and elasticity of the major explanatory variables are additionally calculated. Estimation results show that the 55-64 and 65-74 household categories show a tendency to reduce their housing size, while the overall probability of home ownership in general, decreases for the 75 years and over household category.

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4주택시장에서의 매매가격지수와 소비심리지수의 관계

저자 : 유한수 ( Han Soo Yoo ) , 정재호 ( Jae Ho Chung )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 25권 4호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 49-61 (13 pages)

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본 연구에서는 주택시장에서의 투자자들의 매매심리를 나타내는 주택매매시장 소비심리지수와 주택매매가격지수의 관계를 실증 분석하였다. 주택 가격과 같은 자산 가격은 주택시장에 참여하는 투자자들의 심리에 의해서도 영향을 받으므로 이와 같은 연구는 부동산투자전략 수립 및 부동산정책 수립에 있어 고려해야 할 분야가 될 것이다. 본 연구는 시장에서 관측되는 주택매매가격 지수를 비관측요소 모형을 이용하여 본질가치 요소와 일시적 가치 요소로 분해하여 본질가치와 소비심리지수 간의 관계, 일시적 가치와 소비심리지수 간의 관계에 대하여 분석하였다는 측면에서 선행 연구들과 차별을 두었다. 본 연구에서는 첫 번째 단계로, 비관측요소 모형을 이용하여 관측된 주택매매가격지수의 본질가치 요소와 일시적 가치 요소를 추정하였다. 두 번째 단계로, 분석대상 변수들의 단위근 검정을 시행한 다음 선행-후행 관계를 실증 분석하기 위하여 Granger 인과관계 분석을 하였다. 세 번째 단계로, 변수들 간의 충격에 대한 반응을 분석하기 위하여 충격반응 함수분석을 시행하였다. Granger 인과관계 분석에서는 관측된 주택매매가격지수, 본질가치의 두경우는 소비심리지수와 양방향의 Granger 인과관계가 존재하는 것으로 나타났으며, 일시적 가치는 소비심리지수에 대해 후행하는 것으로 나타났다. 충격반응함수분석에서는 대체적으로 주택매매가격지수와 소비심리지수 간에 정(正)의 관계가 존재함을 보였다.


This paper investigates empirically the lead-lag relationship between Housing Purchase Price Composite Index(hereafter HPPCI) and Consumer Sentiment Index(hereafter CSI). Business survey information reveals expectations of economic agents. Previous studies in this field examine the relationship between the observed housing purchase price index and consumer sentiment index. The distinguishing feature of this study is that it investigates the relationship between the fundamental value of HPPCI and CSI, and the relationship between the transitory value of HPPCI and CSI. The fundamental value and transitory value of HPPCI are estimated by the unobserved component model in this paper. The first step of this study is to decompose observed HPPCI into fundamental value and transitory value by using unobserved component model. The second step is to test for the unit root of each variable by using ADF test. The third step is to investigate the lead-lag relationship between HPPCI and CSI by using Granger causality test. The results show that there are feedback Granger causalities between observed HPPCI and CSI, and between the fundamental value of HPPCI and CSI. On the contrary, there exists unidirectional Granger causality from CSI to the transitory value of HPPCI. Fourth, the impulse response function analysis shows that the shock of observed HPPCI, fundamental value and transitory value generally increases the magnitude of CSI. In sum, the evidence of this study suggests that the movement of HPPCI helps to estimate consumer sentiment of housing market. Therefore, analyzing the housing price is crucial for investment strategy and policy making of housing market.

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5건물임대차에 대한 민사특별법간의 우선 적용에 관한 연구

저자 : 권영수 ( Young Soo Kwon ) , 김웅 ( Woong Kim )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 25권 4호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 63-73 (11 pages)

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우리나라는 건물임대차에 관하여 특별법으로써 두 개의 특별법을 규정하고 있다. 그러나 겸용하는 경우 어떤 법률을 적용할 것인가에 대하여 명확히 규정하고 있지 않으며, 판례도 공부(公簿)보다 사실관계에 입각하여 판시하고 있으므로 겸용시 혼란이 가중되고 있는 실정이다.이러한 문제점은 오피스텔 및 판례에 나타난 사례들을 통해 확인할 수 있었던 바, 이제는 입법적 방법에 의하여 겸용건물에 대한 우선 적용 기준을 마련할 필요가 있다고 생각한다. 구체적으로,우선 동일한 임차 목적물에 대하여 주거용과 영업용을 겸용하는 경우에는 「상가건물임대차보호법」을 적용하되, 다만 당해 주거공간이 임차인의 '유일한' 주거공간일 경우에는 「주택임대차보호법」을 적용하도록 「상가건물임대차보호법」을 개정하는 것이 타당하다고 생각한다. 요컨대, 이는 특별법간의 우선 적용과 관련한 불필요한 혼란을 감소시키며, 기존의 판례 견해와 조화를 이루는 입법적 해결방안이 될 수 있을 것으로 보인다. 이러한 연구들이 지속된다면, 어렵게 태동된 당해특별법들이 좀 더 현실을 잘 반영하는 제도로 성장하는데 도움을 줄 수 있을 것이다.


There are two special laws for a building in Korea, for residential and commercial use. But it is confusing as to which law should be applied first between those two laws, because the judicial precedents have been based on the substantial relationship rather than its official documents in the application of such special laws.This problem could be confirmed through the case shown in the office building and the judicial precedents. Now I think it makes sense to raise the priority criteria applicable to the combined building by the legislative way. Most of all, 'legislative settlement' can be seen as the method for minimization of unneeded argument. Therefore, in the case of both residential and commercial use, it is good to revision of the Law on Commercial Building Lease Protection; applying the Law on Commercial Building Lease Protection first, then applying the Law on Housing Lease Protection only if the residential portion is the tenant's only residential space. This solution will be get along with previous judicial precedents and reduce the uncertainty. To sum up, such constant efforts are expected to reduce unnecessary dispute and to become a system which reflects the reality better.

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6개별공시지가를 활용한 토지평가손익이 기업가치에 미치는 영향

저자 : 박종민 ( Jong Min Park )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 25권 4호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 75-90 (16 pages)

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이 연구는 개별공시지가의 활용성을 다양화 하는 일환으로 상장기업 보유토지의 개별공시지가를 이용하여 산정한 토지평가차익이 기업가치에 영향을 미치는지를 분석하고자 하였다.이를 위하여 먼저 개별공시지가에 시가현실화율을 적용하여 토지평가손익을 산정하였으며, 주당토지평가차익의 대소에 의해 연도별로 각 30개의 유가증권시장 상장기업으로 A, B 포트폴리오를 구성하였다. 이어서 A, B 포트폴리오의 일별 잔차를 구하여 그 차이를 극대화 하는 일자의 A, B포트폴리오의 일별 누적잔차가 비정상적인 수익률인지를 검정함으로써 토지평가손익이 주가를 변동시키는지 여부를 분석하였다.분석 결과, 2008년도 토지평가손익이 주가변동에 유의하게 양(+)의 영향을 미치는 것으로 확인하였다. 나머지 기간에 있어서는 유의하지 않은 결과가 나왔으나 개별지가가 매년 공시가 된다는점과 금융위기가 발생한 2008년도에 주가가 급락하여 주식시장의 여건이 안 좋다는 점을 고려할때 2008년도 이외의 기간에 있어서는 개별지가의 공시일 이전에 이미 토지평가손익 추정액이 주가에 반영되었음을 시사하기도 한다.


This study has been carried out to analyze whether land evaluation gains and losses estimated on the basis of GALP (government-announced land price) with listed firms would affect firm value, which study would diversify utilization of GALP.For the analysis, 2 portfolios are made up with 30 firms of largest (A portfolio) and smallest (B portfolio) land evaluation gains, then residual errors of individual firms and portfolios are estimated by subtracting expected rate of return from daily rate of return.Analysis results show that difference of daily average of cumulated residuals between portfolio A and B in year 2008 has significantly positive(+) effects on price return after announcement of GALP around end of may. Insignificant results in other years between 2005-2010 excluding 2008, however, may suggest that land evaluation gains and losses would have effected stock price before announcement day in that GALP would be announced every year periodically and stock market surroundings in 2008 when Financial Crisis happened in Korea were worst.

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