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Korea Real Estate Review

  • : 한국부동산연구원
  • : 사회과학분야  >  경제학
  • : KCI등재
  • :
  • : 연속간행물
  • : 계간
  • : 2092-5395
  • :
  • : 감정평가논집(~2008)→부동산연구(2009~)

수록정보
22권1호(2012) |수록논문 수 : 10
간행물 제목
22권1호(2012년) 수록논문
권호별 수록 논문
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KCI등재

1주택대출 선택이 실질 주택가격 변동에 미치는 영향에 대한 이론적 접근

저자 : 유승동 ( Seung Dong You ) , 신승우 ( Seung Woo Shin )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 22권 1호 발행 연도 : 2012 페이지 : pp. 7-23 (17 pages)

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본 논문은 주택금융시장에서 주택대출의 선택에 따라 주택의 실질가격이 결정될 수 있음을 보인다. 불완전한 주택금융시장에서 경제에 외생적 충격이 발생하는 경우 대다수의 가구가 선택한 주택대출의 유형에 따라 균형상황하에서 주택가격이 변화할 수 있음을 보인다. 본 논문은 Stein (1995)의 이론 모형에 두 가지 유형 즉 변동형 및 고정형 주거비용을 도입한다. 이를 통하여 변동형 주거비용의 선택이 높은 주택시장일 수록 외부충격이 발생하는 경우 주택가격의 변동성이 증가함을 확인할 수 있다.


This study investigates both housing market and residential mortgage market in an integrated manner. We argue that real housing prices can be influenced by mortgage choicesbetween adjustable rate mortgage and fixed rate mortgage in the housing market. In an imperfect housing finance market, an exogenous shock can have different impacts on real housing prices depending on the relative share of two different types of mortgages. In this theoretical work, we add fixed and variable housing costs assumptions to the model proposed in Stein (1995). We show in a theoretical fashion that house price dynamics are more volatile with an exogenous shock in the housing market in which more borrowers have variable-rate housing cost.

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2기업형 슈퍼마켓(SSM)의 매장규모 변화추세 및 매출액 결정요인에 관한 연구

저자 : 신우진 ( Woo Jin Shin ) , 문소연 ( So Yun Moon )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 22권 1호 발행 연도 : 2012 페이지 : pp. 25-38 (14 pages)

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기업형 슈퍼마켓(SSM)의 입점과 운영에 관련한 규제가 다양하게 추진되는데 반해, SSM의 입점 추세에 대한 전체적인 연구와 매출액에 영향을 미치는 요인 에 대한 연구는 이루어지지 않고 있다. 이에 본 연구에서는 3개 기업에서 운영하는 전국 395개 SSM을 대상으로 SSM의 매장규모 변화추세를 검토하고, 2009년 SSM 일일 매출액 자료를 이용한 회귀모델을 구축하여 매장면적과 매출액간의 관계를 검토하였다. 분석결과 첫째, 평균 매장규모가 대도시를 중심으로 감소하는 경향이 나타난 반면, 지방에서는 대규모 점포가 등장하는 등 차이가 나는 것을 발견했다. 다음으로, 매장면적이 1㎡ 증가할 때, SSM 매출액은 0.05% 증가하였다. 다른 조건이 동일할 때, 매장면적이 100㎡ 증가하면 매출액이 5% 증가하는데, 이 증가분은 서울의 매장면적 약 40㎡인 슈퍼마켓 3개의 매출액과 같은 수준이다. 마지막으로 수도권, 강원도, 충청도에 위치하는 SSM의 매출액은 그 이외 지역에 위치하는 SSM 보다 9.4%~27.4% 더 높은 수준으로 나타났다. 본 연구의 결과를 통해 볼 때, 상대적으로 매장면적이 큰 SSM이 입점하는 지방을 중심으로, SSM 규모에 대한 규제도 검토되어야 함을 제안하는 바이다.


Recently SSM (Super-Supermarket) has been regulated with distance; however, there is no regulation about size of SSM. Moreover, related literatures have discussed that the size of SSM is simply examined as a main factor influencing on total supermarket sales. This study focuses on identifying the trends of shop-area size of SSM and investigating the effects of the size of SSM on sales increment of SSM. The study sample was composed of 395 SSM of three franchises in Korea with sales data in 2009. For analyses, a regression model was conducted with sales of SSM as the dependent variable. Results show that the size of SSM in large cities is decreased; however, the size of SSM in local area is increased. In addition, when the shop-area of SSM is increased by 1㎡, the sales of SSM is increased by 0.05%, and when the number of annual average buyers are increased by 1 person, the sales of SSM is increased by 0.1%. Finally, the sales of SSM in Seoul Metropolitan Area, Kangwon-Do, and Chungchung-Do are about 9.4%~27.4% higher than the sales of SSM in other place. Based on the results, it is suggested that the regulation for the size of SSM should be considered by local governments.

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3수익환원법 평가모형 설정을 위한 감정평가사의 의식에 관한 연구

저자 : 최태규 ( Tae Kyu Choi ) , 유선종 ( Seon Jong Yoo )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 22권 1호 발행 연도 : 2012 페이지 : pp. 39-77 (39 pages)

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본 연구는 상업용 표준지의 수익환원법 평가모형 설정을 위해 감정평가사와 감정평가사이면서 감정평가를 교육하는 교수가 가지고 있는 수익환원법 평가모형에 대한 전문가적 의사를 항목화 하여 AHP를 이용하여 분석하였다. 그 결과 감정평가사는 표준지 평가기준인 ``나지상정평가``에 중요성을 부여하였고, 교수는 수익환원법 평가모형에 필수요소인 ``자본환원이율``이 수익환원법 평가모형 설정을 위해 가장 중요한 항목이라고 중요성을 부여하였다. 두 집단은 모두 표준지평가와 감정평가를 경험하였으나 그 결과는 다르게 나타났다. 나지상정평가의 개념에서도 정착물의 배제와 사법상 영향배제의 개념은 이해하고 있으나 상업용 표준지를 수익환원법으로 평가하는 경우에는 그 개념이 모호해지는 결과를 보여주고 있다. 또한 감정평가사나 교수 집단 내에서도 적정가격의 성격에 대해 ``거래가능가 격과``와 ``정책적 가격``으로 나누어지고 있다. AHP분석 결과를 종합하면 ``나지상정평가``, ``적정가격 개념`` 등 ``표준지 평가기준``의 명확한 개념정리가 요구된다. 수익환원법 평가모형 설정을 위해서는 시장임대료에 기초한 토지건물 일체의 순영업소득을 적용해야 하며, 토지건물일체의 수익가격에서 건물의 재조달원가를 공제하는 평가모형을 고려해야 하고, 순영업소득의 고려기간은 건물의 경제적 내용연수이고 내용연수 만료시 복귀가격 이 평가모형에 고려되어야 한다는 것이다.


This study examines the appraiser`s professionalism for making Income Capitalization Approach Appraisal Model of the Commercial Officially Assessed Reference Land Price by using the AHP. The Commercial Officially Assessed Reference Land is appraised by Income Capitalization Approach Appraisal Model (Soojung Model). The theoretical and practical limit of the Soojung Model was summarized as follows: First, the Soojung Model is contrary to the principle of vacant land assumption appraisal because it calculates the net operating income vested in land by mirroring the condition of the building in it. Second, the Soojung Model is an appraisal model discrepant from the investment behavior of the real estate market(integrated sales of land and building) by physically distinguishing the net operating income of land from that of building and applying the net operating income. Third, the ``income rate`` is applied to the Soojung Model though it may be different from the capitalization rate in terms of meaning and calculation process. To present an New Income Capitalization Approach Appraisal Model (New Model), the questionnaire research was conducted as the views that appraisers participating in the officially assessed reference land price had on the Soojung Model. As a questionnaire research results, New Model should have the principle of vacant land assumption appraisal, applying the net operating income of both land and building, applying cost of building and reversion value of land.

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4거시경제가 부동산펀드 설정규모에 미치는 영향

저자 : 박종민 ( Jong Min Park ) , 전상경 ( Sang Gyung Jeon )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 22권 1호 발행 연도 : 2012 페이지 : pp. 79-107 (29 pages)

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본 연구에서 자산운용사회사들이 부동산펀드를 설정 여부 의사결정에 영향을 미칠 수 있는 거시경제요인에 대해서 실증 분석하였다. 거시경제지표들과 부동산펀드 설정규모 사이의 인과성 분석은 시계열 자료를 근거로 수행되었는데 통계처리 데이터는 매월말 데이터를 전월대비 변동률로 변환하여 사용하였다. 거시경제지표 기준시점과 부동산펀드 설정시점과의 -3시차 모형이 통계적으로 가장 유의하였으며, 분석결과에 의하면 유형별 부동산펀드 설정규모에 영향을 미치는 주요 거시경제변수는 금리와 교역수지로 나타났다. 금리는 매우 유의하게 음(-)의 인과관계를 보이며 영향을 미치는 것으로 나타나고, 교역수지 역 시 매우 유의하나, 국내와 해외공모합계에서는 음(-), 해외 합계에서는 양(+)의 인과관계를 보였다.


It has been estimated that some macro-economic factors may influence Asset Operation Companies to decide whether to establish new funds investing on real estate or not. The objectives of this thesis are to find out what factors are relevant to establishing new funds through the empirical analysis using the ratio data of economical indices and practical fund amounts at current month over those at previous month. Regression analysis using the model of -3 month timelag has made it clear that interest factor among macro-economic indices has negative influence on the amount of real estate funds. The factor of international trading payment balance with foreign countries is statistically more significant and the coefficient is generally negative, however, the coefficient of this factor for the total amount of public subscription for foreign investment is positive.

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5경관조망의 유형과 조망차폐율이 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구

저자 : 김황중 ( Hwang Jung Kim ) , 최형석 ( Hyung Seok Choi )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 22권 1호 발행 연도 : 2012 페이지 : pp. 109-125 (17 pages)

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본 연구는 전체 주택 가치에서 조망과 관련한 가치의 정도를 평가하기 위해, 조망유형을 산, 강하천, 공원, 바다, 시가지로 구분하고, 각 조망 유형별 조망차 폐율에 따라 추가지불의사를 결정하는 선택실험법을 이용하여 조망의 경제적 가치를 측정하고자 하였다. 연구 결과는 다음과 같다. 첫째, 산조망과 바다조망에 대한 추가지불의사가 낮게 나타났으며, 상대적으로 강하천, 공원조망의 추가지 불의사가 높았다. 둘째, 조망차폐율 50% 수준을 기준으로 추가지불의사가 감소하는 것으로 분석되었고, 100%의 조망확보(조망차폐율 0%)보다는 80% 정도의 조망 확보(조망차폐율 20%)에서 추가지불의사가 상대적으로 높았다.


The purpose of this study was to assess the economic values of the scenery for a given property. This was done by distinguishing the types of scenery into: mountain range, riverside, park, ocean and cityscape views. In order to evaluate the degree of the valuesrelated to a property`s scenery in relation to total housing prices, the Choice Experiment was used in measuring the additional WTP (willingness to pay) according to the specified views and the ratio of view visibility. The experiment yielded the following set of results. Firstly, it was reported that the additional WTP on mountain range and ocean views were estimated to be lower than that of river and aforementioned terrain views. Secondly, it was analyzed that the additional WTP was reduced at 50% of the ratio of view screening, and the additional WTP at 80% of the raito of the view openness (the ratio of view screening, 20%), was relatively higher than at 100% of the ratio of it (the ratio of view screening, 0%).

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6천일염전의 생산성에 의한 입지평가

저자 : 서수복 ( Su Bog Seo ) , 조지훈 ( Ji Hun Jo ) , 김재경 ( Jae Gueong Kim )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 22권 1호 발행 연도 : 2012 페이지 : pp. 127-143 (17 pages)

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최근 건강과 자연재해 등의 영향으로 천일염에 대한 관심이 높아지고 있다. 그러나 천일염산업은 과거 소금의 수입자유화와 폐전(廢田)정책으로 생산성의 저하는 물론 지역사회에 나쁜 영향으로 남아 있다. 자연환경이 우수한 갯벌에서 생산되는 우리나라의 천일염은 천연 미네랄이 다른 나라의 천일염보다 많이 포함되어 있다. 특히 서남해안과 신안군에서 생산되는 천일염에 대한 품질이 높게 평가되면서 전국 생산량의 60% 이상을 차지하고 있는 신안군이 천일염산업특구로 지정되었다. 신안군은 천혜의 천일염 생산조건을 가지고 있지만 생산지가 수많은 섬에 퍼져있고 재래식 생산방식에 노동력도 취약하여 생산성이 낮은 실정이다. 특구로 지정된 범위 또한 사업에 집중하기 쉽지 않은 면적을 가지고 있다. 이에 본 연구는 신안군에 분포한 천일염전 입지(섬)별로 생산성(순위)을 평가하고 생산성이 우수한 입지를 제시하여 천일염전의 집약적 특구관리에 기여하고자 하였다. 연구결과, 생산성이 높아 천일염전으로 특화함으로서 생산의 효율화를 달성할 수 있는 지역은 증도, 도초, 임자, 비금, 하의지역 순으로 분석되었다. 특히 증도와 임자는 단위당 생산량이 상대적으로 낮으나 자연환경에 의한 생산성은 우수한 지역으로 나타났다. 생산자의 마인드를 제고 시킨다면 비효율적인 생산성 문 제가 해결될 수 있을 것으로 판단되었다.


Recently, the interest on the natural salt is increasing under the influence of health and natural disaster. However, the natural salt industry has a lower productivity and a bad influence on the local community owing to the salt import freedom in the past and the policy of disusing a saltern. The Korean natural salt produced in the wetlands with favorable natural environment has more minerals than those of other countries. Especially, Shin-An Gun producing over 60% in the national salt products is designated as the exclusive zone of natural salt industry because the quality of natural salt produced in Shin-An Gun and the southwest sea is highly valuated, Although Shin-An Gun has a good salt producing environment conditions, its productivity is low because areas of production are widely distributed over many islands, a conventional production method is used, and it is suffering from a shortage of workers. It is also difficult to carry forward a business because the exclusive zone area is widely spread. The aim of this paper is to evaluate the ranking of productivity according to the island locations spread in Shin-An gun, and to contribute to the intensive management of the exclusive zone by suggesting the excellent location in productivity. Our study shows that the orders of areas in achieving the efficient production by specializing as the natural saltern are in Jeungdo, Docho, Imja, Bigeum and Haeui. Especially, Jeungdo and Imja are the best of areas in productivity by favorable natural environment in spite of relatively low in production per unit. It is possible to solve the problem of the inefficient productivity if the mind of producers is improved.

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7시장관계성에 기초한 상가권리금의 재조명

저자 : 경국현 ( Kook Hyun Kyung ) , 백성준 ( Sung Joon Baek )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 22권 1호 발행 연도 : 2012 페이지 : pp. 145-171 (27 pages)

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권리금은 임차인 간의 이면계약에 의해 형성되는데 권리관계가 모호하여 권리금 회수 및 보상을 둘러싼 분쟁이 사회적 이슈가 되고 있다. 본 연구는 권리금을 바라보는 기존의 시각에서 탈피하여, 권리금의 발생원천 및 변동에 영향을 미치는 시장의 관계성에 초점을 두고서 해석하였다. 신규 임차인의 입장에서 보면 권리금은 시장의 관계성에 의해 변동 혹은 소멸될 수 있으므로 권리금을 지불하도록 요구하는 관행은 신규 임차인에게 매우 부당하다. 실제 권리금이 창업자금의 큰 부분을 차지하고 있어 예비 임차인들의창업시장 진입에도 방해가 되고 있다. 그리고 임대차계약서만 준수하여도 권리금을 지불할 필요가 없는 새로운 임대차 관행이 정착될 수 있는 가능성을 시사 하였다.


Shop key money is formed based on an unofficial contract. However, owing to the ambiguous relationship between the rights, the disputes about the collection and compensation of thekey money would become a social issue. This study reviewed the key money at a new angle, which is different from the traditional one. The key money can be interpreted in the relationship within the market, influencing on the origination and the fluctuation of the key money. From a new shop tenant`s standpoint, this study pointed out the tradition of paying premium is unreasonable because key money can fluctuate or become extinct by the relationship in the market. In addition, the study implies that merely complying with the lease agreement can establish a new lease practice without the need for paying key money.

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8지적재조사의 조정금산정에 관한 연구

저자 : 유선종 ( Seon Jong Yoo )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 22권 1호 발행 연도 : 2012 페이지 : pp. 173-195 (23 pages)

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본 연구에서는 지적재조사에 관한 특별법에 의하여 디지털지적구축 시범사업을 추진하는 과정에서 발생되는 조정금 산정에 있어서, 개별공시지가를 기준으로 하는 방안과 감정평가액을 기준으로 하는 방안과의 비교를 통하여 조정금 산정의 적절한 방법에 대하여 고찰한다. 이를 통하여 지적재조사에서 면적증감에 따른 조정금 산정의 통일성 있는 방향을 제시하는 등 정책적인 시사점을 도출하였다. 연구방법은 이론적 연구와 실증적 연구를 병행하되 이론적인 부분은 조정금의 개념과 산정방법, 개별공시지가의 시가반영정도, 감정평가의 적용사례 등에 대한 내용을 검토하고 분석하였다. 또한 시범사업의 사례로는 2010년에 마무리된 디지털지적구축 시범사업 중 황운지구를 선정하여 면적증감 및 조정금 산정에 대하여 분석하였다.


In 2011 the National Assembly passed Special Act on Cadastral Resurvey Project which causes many important issues both theoretically and practically. The digital cadastral project implementation process must make some landowner better off (area increase) and others worse off (area decrease) by changing the boundaries of ones` own land. This study focuses on the consistent way to calculate estimated compensation if landlords are worse off or charge otherwise. The contributions of the study are threefold. Firstly we analyze the optimal way to calculate fair compensation or charge by comparing appraisal value method and a method based on the individual land value by public announcement in theoretic manner. Secondly we suggest a practically more feasible method among the two methods. For this end we collect considerable amount of data on both appraisal values and the individual land values by public announcement. Lastly we also recommend more desirable and efficient implementation strategy for government agency who is in charge of expanding digital cadastral project nationwide. As a concrete case study to support our research results we analyze Hwang-Woon District Digital Cadastral Pilot Project which was done in year 2010. Among many issues we stick to estimated fair compensation or charge calculation resulting from the area change due to the movement of boundaries of ones` land.

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9한국과 미국 워싱턴주 부동산중개사 자격제도에 대한 비교 연구

저자 : 유은길 ( Eun Gil You ) , 안정근 ( Jeong Keun Ahn )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 22권 1호 발행 연도 : 2012 페이지 : pp. 197-223 (27 pages)

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본 논문은 실증적 제도주의(positive institutionalism) 접근법 이론을 기초로, 한국과 워싱턴주 부동산중개사 자격제도에 대한 비교연구 그리고 제도효과 검증을 위한 워싱턴주 중개사들에 대한 면접조사를 통해 양국 간 부동산중개사 자격기준과 교육에 대한 질적 차이를 보여준다. 구체적으로 워싱턴주 부동산중개사 제도는 자격증 취득 전과 후에 많은 시간의 교육이 의무사항으로 되어 있고, 또 매우 엄격히 적용되고 있다. 중개사 시험의 경우 워싱턴주는 2개 과목이고 연중 수시로 볼 수 있다는 점에서 편의성은 있지만, 합격기준과 시험자격 조건은 한국보다 훨씬 까다롭고 높게 되어 있다. 한국보다 학력수준이 더 높고 더 많은 부동산 교육을 받아야 시험을 치를 수 있다. 또 시험을 통과했다 해도 이후 매 2년마다 지속적으로 부동산학 교육을 받는다는 점은, 한미 간 부동산중개사의 질적 차이를 만드는 이유가 되고 있다. 워싱턴주 중개사들을 상대로 한 개별 면접조사에서도 피면접자들은 워싱턴주 중개사 시험 및 교육제도가 한국보다 합리적으로 체계화되어 전반적인 선진화를 이루고 있다고 평가했다. 워싱턴주는 부동산중개사를 소비자를 위한 서비스 제공자의 관점으로 보고 자격이 갖춰지지 않은 사람은 언제든 부동산시장에서 퇴출시킬 수 있는 구조를 갖고 있다. 즉, 계속 교육을 받지 않는 부동산중개사는 자격증 박탈을 감수해야 한다. 반면 한국은 IMF 위기 당시 일자리 창출 차원에서 부동산중개사 양산에 목표를 두고 중개사 시험과 교육제도를 마련해 중개사 과다배출과 이미지 실추, 시장침체 등의 문제를 낳고 있다. 따라서 워싱턴주 부동산중개사 자격요건 강화와 시험 전후의 계속 교육시스템 내용은 우리나라 부동산중개사 자격제도 개선을 위해 참고할 가치가 있다.


The purpose of this study is to compare the selective examination and education system of real estate broker in Korea with those in Washington State in the United States. This study is aiming at finding more advanced system through comparative analysis and interview survey. This study uses both literature data comparison and interview survey analysis on the basis of positive institutionalism theory. For literature and data comparison, the real estate laws and institutions of two countries were researched. The selective examination and education systems of two countries were reviewed. Especially, the interview survey results that collected the opinions of Korean-American real state brokers on the real estate license systems of two countries were analysed. In the results of this study and survey, it was found that the real estate license examination and continuing education systems of Washington State were more intensively organized than those of Korea. Washington State has pre-education course before taking real estate licence examination. After passing the licence examination, real estate brokers have to listen to the extra lectures every two years in order to work legally and consistently as a broker. The results of this study are giving good suggestions to us related to our real estate licensing systems.

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10해외 산업단지 재정비사례 비교연구

저자 : 하권찬 ( Kwon Chan Ha )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 22권 1호 발행 연도 : 2012 페이지 : pp. 225-244 (20 pages)

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국내의 산업단지는 40년 이상된 산업단지들의 증가로 산업 단지 재정비의 필요성이 부각되고 있다. 그 결과, 「산입법」에서는 "산업단지 재생"으로, 「산집법」에서는 "산업단지 구 조고도화"로 법적 정비가 마련되는 등 논의가 활발하게 이루 어지고 있다. 한편, 산업단지의 재정비가 단순 산업시설의 집합체에서 벗어 나 여러 다양한 시설들이 복합적으로 요구되는 바, 복합적인 개념으로 산업단지 재정비를 마친 대표적인 사례인 영국의 트래포드파크와 스페인의 포블레노우, 그리고 싱가포르 탕린홀트 사례를 비교 연구하였다. 분석결과로는 첫째, 재정비업무 추진 주체가 확고해야 한다는 것이고, 둘째, 개발 전략으로 기존의 방식대로 생산시설만이 아닌 주거나 업무, 문화시설 등 다양한 시설이 복합개발 될 수 있어야 현대 산업에 맞는 경쟁력 있는 산업단지로 재탄생할 수 있다는 것이다. 셋째, 어떠한 경우라도 민간의 참여가 필수적으로 요구된다는 점이다. 비교대상에서처럼 각기 추진주체는 공기관이지만, 계획에서부터 민간이 참여하여 시장친 화적 산업단지 재정비를 이루었다는 것이다. 넷째, 기반시설이 우선되고, 공감대를 형성할 수 있는 선도사업이 필요하다는 점이다. 여기에 덧붙여 지역을 상징 할 수 있는 랜드마크적 시설들의 도입도 산업단지 재정비에 도움이 될 수 있다는 것이다. 마지막으로 다섯째, 산업단지 재정비의 원활한 추진을 위해서는 규제의 개선이나 인센티브 부여 등 다양한 정책적 뒷받침이 필요하다는 것이다. 이를 통해 향후 도입단계인 국내 산업단지 재정비사업 진행시 본 연구에서의 시사점을 반영한다면, 효율적인 산업단지 재정비의 접근방법이 될 수 있을 것이다.


The need for renovation of industrial complexes in korea has gradually come to a forefront as 40 years have passed since they were constructed. Therefore, the demonstration complex was selected in Dec, 2009 and its approval was publicly announced in Nov, 2010 and the renovation of industrial complexes will be conducted on a full scale in 2011. This study attempted to make an intensive analysis of the nature, role and methodology of developers as well as the background of promotion with a focus on Trafford Park in the UK, Poblenou in Spain and industrial complexes in Singapore, which are the representative case of renovation as well as improvement of physical facilities. As a result, the following conclusion could be drawn: It is necessary to improve the hardware facilities equipped with the road, traffic network and the like the firms of diverse categories can occupy such as IT and so on in the existing manufacturing-centered industrial complex.

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